도서 소개
2021년 8월, 성남 대장동 개발에 대한 의혹을 제기하는 내용의 기사가 올라왔다. 이 사건이 사회·정치적으로 반향을 일으키며 큰 이슈가 되자 국회는 반 년도 되지 않아 도시개발법 개정안을 의결하였다. 대장동 사건으로 개정된 법률 내용으로 진행 중이었던 사업이 도시 개발구역지정에서 제외되었다. 민간 참여자 선정을 위해 공모, 우선 협상대상자 선정, 협약 체결, 법인 설립 등 3년 동안 추진된 절차가 한순간에 물거품으로 변해 약 86억 원 이상 투입된 비용이 매몰될 상황이 벌어졌다.부동산 이슈가 생기고 그 이슈가 크면 클수록 법률로 제·개정될 확률이 높아진다. 부동산개발에 있어서 법을 인허가 과정에서의 검토 사항으로 보는 동시에 천재지변과 같은, 어쩔 수 없는 외부효과로 여기고 있다. 예상치 못한 방향으로 제·개정된 법은 부동산개발사업 추진 자체를 불가능하게 만들기도 한다.그렇다면 부동산 이슈로 인한 법의 제·개정 사항을 미리 파악하고 리스크 헤지(risk hedge) 하여 피해를 최소화할 방법은 없을까?1부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (1)- 부동산 개발 이슈1. 대장동 사건은 어떤 결과를 낳았나1.1 대장동: 민간 특혜 논란을 초래한 공동 도시개발2021년 9월 'OO도'를 통해서 당시 야당 국회의원의 '대장동 게이트 등 국정감사 요구자료' 국정감사 요청자료 문서가 접수되었다. 대장동 사건의 해당 지역인 성남시를 포함한 수도권 11개 지자체 산하 공기업의 도시개발사업 추진 현황을 제출하라는 내용이었다. 재직 중인 회사에서도 민·관공동 도시개발사업 자료를 급하게 작성 제출해야 했다.특히 대장동 사건이 발생한 지역 지자체에는 민간사업자 공모공고에 따른 공모지침서 전문, 참여 컨소시엄 현황, 결합 도시개발사업 관련 실시계획 인가서, 민·관 공동법인 출자자 지분 현황, 공기업과 민간사업자 간 협약서, 민간사업자 선정 과정 중 우선협상대상자 선정 결과, AMC(Asset Management Company) 설립 후 비용 집행 내용 등 국정감사 요구자료가 광범위하고 구체적이었다.대장동 사건의 핵심이 무엇이기에 당시 정치권 이슈에서 부동산 이슈인 도시개발사업으로까지 확대된 것일까?대장동 도시개발사업은 성남시 분당구 210번지 일원에 소재한 부지로서 사업 면적은 약 917,068㎡이고, 도시개발사업 수용·사용 방식으로 민·관 공동 개발사업으로 추진되었다.주요 사업추진 경위를 살펴보면 2014년 5월 결합 도시개발구역으로 지정 고시된 후 2015년 민간사업자 공모공고, 우선협상대상자 선정(성남의 뜰), 사업협약 체결 이후 2015년 7월 PFV를 설립하였다. 이후 사업시행자 지정 고시, 보상을 거쳐 2017년 6월 부지조성 공사를 시작하였다.도시개발사업의 사업시행자는 국가, 지자체, 공공기관, 지방공기업 등 공공시행자 또는 민·관 공동법인이 될 수 있다.대장동 도시개발사업은 민·관 공동법인을 설립하여 사업시행자로 지정받고 추진한 사업이다. 법인의 형태는 법인세법에 따른 PFV로써 참여 지분은 지방공사 50.1%, 민간 참여자 49.9%의 구조다. 민간 참여자 중에는 문제가 된 출자자인 ??대유자산관리가 약 1%의 지분을 가지고 있었다.그렇다면 민간 참여자를 선정하는 방법은 어떻게 될까? 2021년 12월 대장동 사건으로 도시개발법이 개정되기 이전에는 민간 참여자를 모집하는 방법은 어디에도 명시되어 있지 않았다. 따라서, '사회기반시설에 대한 민간투자법(이하 민간투자법)'에서의 민간 투자사업 기본계획 수립 절차를 준용하였다.그 과정은 다음과 같다. 우선 공공시행자는 민간 참여자 모집을 위한 공모지침서를 작성하고 일간신문이나 회사 홈페이지를 통해 약 4개월간 공모공고를 한다. 공모공고 기간에 민간 참여자는 건설사, 금융사, 전략적 투자자 등과 컨소시엄을 구성하고 사업신청서 등을 작성한다.다음으로 사업신청서를 접수하고 우선협상대상자 선정을 위한 심의위원회를 개최한다. 최고점수를 받은 자를 우선협상대상자로 선정한 후 약 3개월간 사업협약서 작성을 위해 협상한다. 협상이 마무리되면 사업협약을 체결함으로써 민간 참여자는 민간사업자가 된다.이후 공공시행자와 민간사업자는 주주협약서, AMC 위탁관리 계약서(PFV 기준) 등을 작성하고 법인을 설립 후 AMC를 설립하여 도시개발사업 인허가 절차 등을 이행한다. 이러한 절차를 도식화 하면 다음과 같다.
작가 소개
지은이 : 신철
지방공기업 개발사업 부장으로 재직 중이며 국가철도공단, 한국산업단지공단, 안양도시공사, 고양도시관리공사 등에서 부동산관련 자문위원을 맡았다.대학에서 토목공학을 전공했고 경영학석사와 부동산학 박사학위를 받았다. 논문으로는 '부동산개발사업 사업성 분석모델에 관한연구'와 '철도시설이전사업의 효율적 개선 방안에 관한 연구'를 썼다.리테일·대형할인점 개발업체, 건설업체 등 민간업체에서 4년, 지방공기업, 중앙공기업 등 공공기관에서 16년 이상으로 부동산 개발 분야에서 20년 이상 활동하고 있다. 도시개발사업, 공동주택개발사업, 도시재생사업, 도시계획시설사업, 택지개발사업 등을 공공사업시행 또는 민관합동개발사업방식으로 시행하였다. 최근 민관합동개발사업을 추진하면서 관련입법개정으로 사업추진이 원점에서 재검토되는 사례를 통해 부동산개발사업에 있어서 법률제정, 개정 사항도 부정적 외부효과를 크게 미칠 수 있다는 사실을 알게 되어 사업리스크(risk)를 헤지(hedge)할 방안을 고민하고 연구하게 되었다.
