도서 소개

제도가 아닌 ‘판단 기준’을 제시하는 실전 전략서. 이 책은 조문을 나열하는 세법 해설서가 아니다. 25년간 상담 현장에서 반복된 질문과 실제로 세금이 뒤집힌 사례를 토대로, 납세자가 가장 많이 빠지는 함정만을 정리했다. 왜 1주택자인데 세금이 발생하는지, 임대주택은 언제 비과세를 깨뜨리는지, 입주권과 분양권은 왜 주택 수에 포함되는지, 법인은 언제 절세 수단이 아닌 덫이 되는지 등 복잡한 제도 속에서 반드시 알아야 할 판단의 기준을 제시한다. 이 책은 세금을 없애주는 마법서는 아니지만, 잘못된 선택을 피하도록 돕는 전략서다. 2026년, 부동산 세금의 큰 갈림길 앞에서 독자가 보다 안전하고 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕는 현실적인 안내서다.

  출판사 리뷰

부동산 세금, 이제 피하지 말고 당당히 대처하라!

부동산 세금은 더 이상 단순한 계산 문제가 아니다. 같은 집을, 같은 시기에 팔아도 누군가는 비과세를 받고, 누군가는 억대의 중과세를 부담한다. 이 극명한 차이를 만드는 것은 세법 지식의 많고 적음이 아니라, ‘구조를 꿰뚫는 시각과 순서를 정하는 전략, 그리고 결정적인 선택의 타이밍’이다. 2026년 중과세 유예 종료와 각종 규제의 재정비를 앞두고, 보유세·양도세·종합부동산세는 서로 맞물리며 복합적으로 작동한다. 과거의 경험이나 인터넷 정보, 주변의 조언만으로 접근했다가는 되돌릴 수 없는 결과를 맞을 수 있다. 지금 필요한 것은 ‘정보’가 아니라, 내 상황에 맞는 정확한 판단 기준이다.

제도가 아닌 ‘판단 기준’을 제시하는 실전 전략서

이 책은 조문을 나열하는 세법 해설서가 아니다. 25년간 상담 현장에서 반복된 질문과 실제로 세금이 뒤집힌 사례를 토대로, 납세자가 가장 많이 빠지는 함정만을 정리했다. 왜 1주택자인데 세금이 발생하는지, 임대주택은 언제 비과세를 깨뜨리는지, 입주권과 분양권은 왜 주택 수에 포함되는지, 법인은 언제 절세 수단이 아닌 덫이 되는지 등 복잡한 제도 속에서 반드시 알아야 할 판단의 기준을 제시한다. 이 책은 세금을 없애주는 마법서는 아니지만, 잘못된 선택을 피하도록 돕는 전략서다. 2026년, 부동산 세금의 큰 갈림길 앞에서 독자가 보다 안전하고 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕는 가장 현실적인 안내서다.

2주택 또는 3주택 양도세가 작동하면, 이 상황에서는 도저히 팔 수가 없다. 그래서 대부분 버티기에 돌입할 수밖에 없다. 이렇게 되면 정부로서는 매물 출현을 기대할 수 없다. 이에 정부는 필연적으로 보유세, 그중에서도 종부세를 손댈 수밖에 없을 것으로 관측된다.

앞으로 주택 시장에 대한 행정이나 세제는 ‘실거주’에 방점을 찍을 것으로 보인다. 1주택자라고 하더라도 거주하지 않은 주택에 대해서는 행정을 강화하거나 세제 혜택을 주지 않는 식으로 제도 개선이 이루어질 것으로 보이기 때문이다.

1세대 1주택자라면 누구나 세금 걱정이 없다고 생각하기 쉽지만, 양도 가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 영역으로 들어서면 이야기가 달라진다. 12억 원까지는 비과세가 적용되나, 이를 초과하는 양도차익에 대해서는 여전히 과세가 이루어지기 때문이다. 이때 세금의 향방을 결정짓는 핵심 변수는 비과세 요건이 아닌, 바로 장특공제의 거주 요건이다.

  작가 소개

지은이 : 신방수
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중이며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다. 저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《신방수 세무사의 고소득자를 위한 절세· 법인·승계 전략》, 《늦어도 50에 시작하는 세금 공부》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《부동산 감정평가 세무 가이드북》, 《2025 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《확 바뀐 보험 절세 가이드북》, 《개인사업자를 유지할까 법인사업자로 전환할까》, 《확 바뀐 상가 투자 세무 가이드북》, 《비거주자 부동산 절세 가이드북》, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 90여 권이 있다.Homepage : www.toptax.co.kr(세무법인 정상)온라인 세무상담 : 신방수세무아카데미(네이버 카페) https://cafe.naver.com/shintaxpia

  목차

머리말 부동산 세금, 이제 피하지 말고 당당히 대처하라!•4
일러두기•15

PART 01 2026년 중과세가 시작된다
중과세 유예 종료와 불이익•18
중과세와 종부세는 왜 단짝인가?•21
다주택자, 보유세 인상은 어떻게 일어날까?•23
버티면 손해가 되는 구조란•26
1주택자는 누가 타깃이 되는가?•28
1주택자, 보유세 인상은 어떻게 일어날까?•30
1주택자, 장특공제 어떻게 변경될까?•34
시행은 언제부터인가?•37
| 절세 탐구 1 | 2026년을 지배하는 각종 규제의 상호작용•39
| 절세 탐구 2 | 중과세와 토허제가 중첩된 경우의 해법•42

PART 02 질문을 위해 필요한 실거주 요건과 증여 지식
실거주는 어디에 사용할까?•48
토지거래허가 내 취득 시 실거주와 예외 요건•51
투기과열지구 내 입주권 전매 시 실거주와 예외 요건•54
조정지역 양도세 비과세를 위한 실거주와 예외 요건•56
전국 임대사업자의 비과세를 위한 실거주 요건•59
고가주택자의 장특공제 확대를 위한 실거주 요건•61
상생 임대를 하면 무엇이 좋아지나?•65
상생 임대주택, 2년의 약속을 못 지키면 생기는 일•68
위장전입, 국세청은 어떻게 찾아내는가?•71
증여 전에 알아야 할 세금•74
순수 증여 시 세금은 얼마나 될까?•77
부담부 증여 시 세금은 얼마나 될까?•80
증여 실행 전 핵심 점검 리스트•84
| 절세 탐구 | 사위·며느리 증여 선택 가이드•87

PART 03 일반(12억 원 이하) 1주택자의 비과세 질문
12억 원 이하 주택의 양도세 비과세 요건•92
1세대 1주택 판정 오류와 주의사항•94
조정지역 거주 요건 원칙과 예외•96
양도세는 무조건 신고해야 하나?•98
보유하면 재산세만 내면 되는가?•100
12억 원 이하 주택, 증여와 양도가 유리할까?•102
비과세 주택을 저가로 양도하면 어떤 문제가 있을까?•104
1주택자가 비규제지역으로 이사 갈 때 주의사항•107
1주택자가 규제지역으로 이사 갈 때 주의사항•109
1주택 보유 중 상속이나 합가 등을 할 때의 주의사항•111
| 절세 탐구 | 주택 수 산정의 복잡한 기준과 이유•113

PART 04 고가(12억 원 초과) 1주택자의 비과세 질문
고가주택도 양도세 비과세를 받을 수 있는가?•118
12억 원 초과분에 대한 과세 방식은?•120
12억 원 초과분에 대한 장특공제 시뮬레이션•122
일반 고가주택의 종부세는 얼마나 예상되는가?•124
시가 50억 원 초과 주택에 대한 종부세 (세액공제 없는 경우)는?•126
시가 50억 원 초과 주택에 대한 종부세 (보유공제가 거주 공제로 바뀌는 경우)는?•128
종부세 관점에서 공동명의의 중요성이 있는가?•130
취득 시 12억 원 초과 주택의 명의는 어떻게 정하는 것이 좋을까(자금 출처 조사 포함)?•133
| 절세 탐구 | 상속세의 관점에서 증여의 필요성이 있는가?•135

PART 05 2주택자의 비과세와 중과세 질문
규제지역과 비규제지역의 세제·규제 비교•140
일시적 2주택 비과세의 요건•142
지방 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능한가?•144
서울 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능한가?•146
지방·서울 주택을 먼저 양도하면 중과세가 되는가?•148
이 경우, 보유세 (재산세·종부세)는 어떻게 과세되는가?•151
원정 투자에 대한 정부의 규제 강화 방향과 대비책은?•153
지방 주택 포함 2주택자의 상황별 종합 절세 전략•155
조정지역 2주택자의 당면한 세금 문제•158
조정지역 2주택자의 세금 해법•160
일시적 2주택 특례 오류•162
상속주택 소유 시 2주택자 비과세 특례•164
혼인·동거봉양 합가 시 2주택 비과세 특례•167
고가 2주택자의 증여를 통한 해법•170
| 절세 탐구 | 고가 2주택자의 저가·고가 양도로 해법 찾기•173

PART 06 주택임대사업자의 비과세와 중과세 질문
주택임대사업자의 거주주택 양도 비과세 조건•178
주택임대사업자와 일반인과의 2년 거주 요건 차이•180
거주주택을 일시적 2주택으로 양도 시 비과세 여부•182
거주주택 비과세는 평생 1회만 적용되는가?•183
6년 단기임대주택, 거주주택 비과세가 가능할까?•184
임대료 5% 상한 요건은 세목별로 같은가?•186
거주주택 비과세를 받으려면 반드시 5년 이내에 처분해야 하는가?•188
최종 1주택 비과세의 요건은 어떻게 따지는가?•190
단기임대를 장기임대로 전환하면 장특공제 50~70%가 가능한가?•193
장특공제 70%는 전체 보유 기간에 적용되는가?•195
장특공제 40%를 받을 수 있는 임대주택은?•197
주택임대사업자가 중과세를 받는 대표적인 유형은?•200
자진말소된 임대주택을 양도하면 중과세가 적용되는가?•202
말소된 임대주택을 계속 보유하면 종부세는 어떻게 되는가?•204
말소되면 사업자등록도 폐지해야 하는가?•206
말소된 주택을 재등록하면 기존 혜택은 유지되는가?•207
| 절세 탐구 | 거주주택 비과세가 사후에 부인되는 7가지 장면•210

PART 07 입주권과 분양권의 비과세와 중과세 질문
입주권은 왜 주택인가?•216
1입주권을 양도하면 비과세가 가능한가?•218
1입주권을 양도하면 중과세가 적용되는가?•220
입주권과 주택을 동시 보유 시 비과세 경우의 수는?•221
공사 중에 대체주택을 취득해 양도하면 비과세가 가능한가?•224
대체주택 양도 시 다른 주택이 있으면 중과세가 적용되는가?•227
1+1 재건축·재개발과 비과세 그리고 중과세•229
분양권도 주택인가?•232
1분양권을 양도하면 중과세가 적용되는가?•234
분양권과 주택을 동시 소유하면 비과세가 가능한가?•235
분양권과 주택 소유 시 중과세 판단 (지방 vs 수도권)•237
| 절세 탐구 | 입주권과 분양권, 대표적인 세금 함정 7가지•239

PART 08 전국 다주택자의 비과세와 중과세 질문(종합)
2주택자는 무조건 중과세율이 적용되는가?•244
3주택 이상자는 무조건 중과세율이 적용되는가?•246
중과세가 적용된다면 어떤 대책을 세워야 하나?•249
다주택자의 종부세를 부과하는 기준은?•251
다주택자, 증여 대 매도, 무엇이 더 유리한가?•253
다주택자가 법인에 증여하거나 양도하면 어떤 실익이 있을까?•255
| 절세 탐구 1 | 다가구주택이 다주택 (다세대주택)으로 변하는 이유•258
| 절세 탐구 2 | 다중주택이 다가구주택과 다른 점•260
| 절세 탐구 3 | 사업용 주택의 비과세와 중과세•263

PART 09 매매사업자와 법인의 비과세와 중과세 질문
매매사업자의 세금 계산 방법•268
양도소득과 사업소득 (임대소득 포함), 소득 구분이 왜 중요한가?•270
양도세 중과주택을 매매하면 사업세금은 어떻게 되나?•273
양도세 중과가 안 되는 주택을 매매하면 사업세금은 어떻게 되나?•275
무주택자가 조정지역 내 1주택을 계속 매매하면 세금은 어떻게 되나?•277
매매사업자가 본인의 거주주택을 양도하면 비과세가 가능한가?•280
경매주택 2채와 거주주택 1채가 있는 경우, 거주주택 비과세 적용•282
매매사업자가 일반주택을 양도하면 중과세가 적용되는가?•284
매매사업자가 보유한 주택에 대한 종부세는 어떻게 되나?•286
매매사업자가 가장 많이 착각하는 주택 수 판단 7가지•288
법인은 개인에 적용되는 부동산 규제 제도를 적용받는가?•291
최근 부동산 법인에 대한 세제 강화책은 무엇인가?•293
법인사업자가 본인의 거주주택을 양도하면 비과세가 가능한가?•295
법인이 주택을 양도하면 추가 과세는 어떻게 되나?•297
법인의 종부세는 어떻게 되나?•299
| 절세 탐구 | 주택 관련 법인이 반드시 주의해야 할 세금 함정 7가지•301

부록 부동산 세금 상담, 이렇게 접근하자•303

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