도서 소개

지금으로부터 24년 전 출간된 <아파트값 5차 파동>은 투자자들 사이에 ‘전설의 책’으로 통한다. 크게 두 가지 이유다. 첫째는 그 시절에 나온 책이라기엔 지금도 소름 끼치게 들어맞는 통찰력 때문이고, 둘째는 소리 소문 없이 사라진 저자 때문이다.

아직 ‘재테크’라는 말조차 생소했던 때였기에, 출간 당시에는 별다른 관심을 받지 못하고 조용히 절판되었다. 하지만 점차 부동산이 중요한 재테크 수단으로 자리 잡으면서 돈 좀 벌었다 싶은 사람들 사이에 이 책이 입소문을 타기 시작했다. 뒤늦게 절판된 책을 찾아 중고서점을 뒤지는 사람이 많아지자 중고가격이 50만 원까지 치솟더니, 급기야 동네 복삿집에서 만든 조잡한 제본서조차 몇만 원에 팔렸다. 그럼에도 오랫동안 재출간 소식은 없었고, 그렇게 이 책은 전설로 남았다.

대체 이 책의 어떤 부분이 독자들을 열광하게 했을까? <아파트값 5차 파동>은 제목 그대로, 한국 아파트 시장의 반복된 패턴을 다섯 번의 파동으로 정리한 ‘부동산 역사서’다. 집값이 들썩이면 정부는 대출과 세금 규제를 강화하고, 매매가는 주춤하는 대신 전세가가 오른다. 공급을 늘리고자 재건축 규제를 풀지만, 건축원가가 오르면 이것도 쉽지만은 않고, 투자자들은 기회를 찾아 지방으로 눈을 돌린다.

사람들은 이것이 이재명 정부 출범 이후의 일이라고 생각하기 쉽지만, 놀랍게도 이것은 과거에 반복된 패턴을 요약한 것뿐이다. 연도만 가리면 이것이 과거인지 현재인지 헷갈릴 만한 내용이 파동의 과정별로 일목요연하게 정리되어 있다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 등골이 서늘함을 느낄지도 모른다. 요컨대 이 책은 과거를 통해 시장의 미래를 예측하게 해주는 마법의 거울이다.

  출판사 리뷰

“중고가격 50만 원의 그 책, 24년 만에 정식 재출간”
베스트셀러 작가 ‘부룡’ 신현강의 감수 및 추가 집필로
출간 후 20년의 분석까지 추가한 ‘개정증보판’

지금으로부터 24년 전 출간된 <아파트값 5차 파동>은 투자자들 사이에 ‘전설의 책’으로 통한다. 크게 두 가지 이유다. 첫째는 그 시절에 나온 책이라기엔 지금도 소름 끼치게 들어맞는 통찰력 때문이고, 둘째는 소리 소문 없이 사라진 저자 때문이다.
아직 ‘재테크’라는 말조차 생소했던 때였기에, 출간 당시에는 별다른 관심을 받지 못하고 조용히 절판되었다. 하지만 점차 부동산이 중요한 재테크 수단으로 자리 잡으면서 돈 좀 벌었다 싶은 사람들 사이에 이 책이 입소문을 타기 시작했다. 뒤늦게 절판된 책을 찾아 중고서점을 뒤지는 사람이 많아지자 중고가격이 50만 원까지 치솟더니, 급기야 동네 복삿집에서 만든 조잡한 제본서조차 몇만 원에 팔렸다. 그럼에도 오랫동안 재출간 소식은 없었고, 그렇게 이 책은 전설로 남았다.

▶ 오늘날도 소름끼치게 들어맞는 시장의 패턴
대체 이 책의 어떤 부분이 독자들을 열광하게 했을까? <아파트값 5차 파동>은 제목 그대로, 한국 아파트 시장의 반복된 패턴을 다섯 번의 파동으로 정리한 ‘부동산 역사서’다. 집값이 들썩이면 정부는 대출과 세금 규제를 강화하고, 매매가는 주춤하는 대신 전세가가 오른다. 공급을 늘리고자 재건축 규제를 풀지만, 건축원가가 오르면 이것도 쉽지만은 않고, 투자자들은 기회를 찾아 지방으로 눈을 돌린다.
사람들은 이것이 이재명 정부 출범 이후의 일이라고 생각하기 쉽지만, 놀랍게도 이것은 과거에 반복된 패턴을 요약한 것뿐이다. 연도만 가리면 이것이 과거인지 현재인지 헷갈릴 만한 내용이 파동의 과정별로 일목요연하게 정리되어 있다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 등골이 서늘함을 느낄지도 모른다. 요컨대 이 책은 과거를 통해 시장의 미래를 예측하게 해주는 마법의 거울이다.

▶‘부룡’ 신현강 작가 참여로 출간 이후 내용까지 추가
기존의 책은 2001년에서 시간이 멈추었지만, 개정증보판에서는 출간 이후 24년의 공백을 보강함으로써 가장 최근에 지나간 ‘6차 파동’까지 포함하여 다루고 있다.
오늘날의 파동은 과거의 파동과 비슷하면서도 다르다. 투자자들은 똑똑해졌고, 정부 규제는 강해졌으며, 시장 변동성은 커졌다. 과거를 분석하되 오늘날에 맞게 적용하는 작업은 ‘부룡’이라는 필명으로 유명한 신현강 작가가 맡아주었다. 25년의 오랜 투자 경력을 바탕으로 유튜브 <재테크 신선배, 부룡TV>를 통해 오랜 시간 부동산 흐름을 짚어주었던 신현강 작가의 참여로 책의 가치가 더욱 높아졌다.
비어 있던 24년의 공백을 채우고, 깔끔한 편집으로 가독성까지 높여서 돌아온 <아파트값 5차 파동>은 이미 출간 전 기대평이 쏟아지며 독자들의 관심을 받는 중이다. 앞으로의 시장은 과연 책에서 언급한 패턴대로 흘러갈 것인가, 아니면 또 다른 변수를 만나 새로운 국면으로 흐를 것인가. 한발 앞서 그 흐름을 지켜보고, 새로운 파동에 올라타고자 하는 독자라면 이 책을 반드시 읽어야 한다.

아파트라는 말 자체가 생소했었다. 최고급 자재를 사용한 내부구조는 넓은 거실에 벽난로가 있는 서구식 설계였다. 수돗물 사정이 좋지 않았는데도 수세식 화장실을 설치해 멀리 떨어져 있던 뒷간이 집안으로 들어와 자리를 잡았다. 아궁이에 장작불을 지펴 난방과 취사를 하던 시절에 최신식(?) 연탄보일러 시설을 갖춰 주부들에게 선망의 대상이 되기도 했다. (…) 마포아파트의 입주가 세인의 관심 속에 시작되었으나 임대 실적이 매우 부진해 10%도 채우지 못했다. 집단으로 공동생활을 하는 아파트가 아무래도 낯설었던데다가 임대료도 비쌌다. 임대보증금 4만 원에 월임대료 3,500원은 월평균소득이 6,600원이었던 도시근로자들에게는 부담스러운 수준이었다. 그뿐만 아니라 한겨울에 입주를 하여 연탄가스 중독 위험이 있다는 소문 때문에 입주를 기피하기도 하였다. [원조 아파트는 언제 세워졌을까]

이러한 ‘깡촌’ 말죽거리에 개발 바람이 불기 시작한 것은 경부고속도로가 착공된 1968년부터였다. 당시 중요 행정구역인 영등포구의 동쪽에 있다고 하여 이름 붙여진 영동지구 토지구획 정리사업이 추진되면서 여기에 속한 역삼동, 논현동, 서초동 등이 점차 활기를 띠기 시작했다. (…) 땅값은 대체로 세 차례에 걸쳐서 뛴다. 개발계획이 발표되면서 오르고, 착공될 때 오르고, 완공 시점에 또다시 높이뛰기를 한다. 여기에 월남특수로 시중에 돈이 넘쳤던 1967년에 경부고속도로 건설이 구체화되자 예정지 주변으로 시중의 투기성 자금이 몰리면서 돈바람이 거세게 불었다. [강남 개발과 말죽거리 투기 열풍]

서울의 대표적인 부자 동네였던 동빙고동 일대는 부유층이 모여 사는 곳으로 집값이 3,000만 원을 넘는 궁궐 같은 호화주택이 밀집되어 있었다. 이곳을 ‘도둑촌’이라 불렀다. (…) 비난이 거세지자 호화주택 거주자들은 곱지 않은 시선을 피해 바로 옆 이촌동의 대형 맨션아파트로 이주하기 시작했다. 덕분에 민간 주택업체들이 지은 맨션아파트가 불티나게 팔려 그동안 분양이 안 돼 주눅들었던 분양 관계자들이 콧노래를 부를 정도로 신바람이 났다. (…) 이처럼 도둑촌 파동으로 고급 아파트에 대한 수요가 크게 늘어났으며 이는 아파트 공급을 확대시키는 계기가 됐다. 그러나 서민들의 주택난 해소에는 아무런 도움이 되지 못했다. 맨션아파트는 값이 비싸 중산층을 대상으로 분양됐기 때문에 중산층 문화가 꽃을 피웠다. [황금알을 낳기 시작한 아파트]

  작가 소개

지은이 : 최명철
부동산 칼럼니스트. 미래주택투자연구소 소장. 20여 년 전 출간한 『아파트값 5차 파동』과 몇 편의 신문칼럼을 통해 부동산 시장에 대한 놀라운 통찰력을 보여주며 실전투자가들 사이에서 엄청난 화제를 모았다. 그러나 별다른 외부활동이 없어 아직까지도 그 정체를 궁금해 하는 사람들이 많고, 그의 절판된 도서 역시 중고서점에서 수십 배의 가격으로 팔리고 있다. 그가 최초로 구분하여 명명한 ‘5차 파동’의 특징은 2025년 현재도 소름끼치도록 정확히 들어맞기 때문에 여전히 투자자들의 감탄을 자아낸다.

  목차

개정판 서문_ 부동산 투자서의 한 획이 되다
초판 서문_ 혼란한 갈림길의 작은 이정표가 되기를

▷ 제1장. 한국의 아파트 문화 이해하기

원조 아파트는 언제 세워졌을까
- 서울의 명물이 된 마포아파트 / 그러나 여론은 부정적이었다
천덕꾸러기 시민아파트의 탄생
- 무작정 상경한 이들은 판잣집으로 / 판잣집 대신 시민아파트 / 와우아파트가 무너졌다
강남 개발과 말죽거리 투기 열풍
- 경부고속도로와 ‘졸부’의 탄생 / 단군 이래 최대의 땅 투기
70년대, 서울은 이미 꽉 찼다
- 신선한 땅을 찾아 주말농장을 가꾸다 / 새마을운동과 초가집 추방 운동 / 만원이 된 서울, 그린벨트를 지정하다
황금알을 낳기 시작한 아파트
- 서구화된 문화, 달라진 주거 선호도 / 황금알은 가수요를 낳는다 / ‘도둑촌 파동’이 촉발한 맨션아파트 문화
보편적 주거형태로 자리잡다
- 아파트 선호도는 점점 높아지고 / 가전제품과 아파트로 완성된 ‘생활혁명’ / 여성해방과 ‘아파트 문화’의 탄생
{ insight } 신개념 주택의 계보

▷ 제2장. 아파트값 1차 파동 (1973 ~ 1974)

1차 파동의 배경
- 강남 시대가 열렸다 / 정부 최초의 경기부양 정책 / 토끼와 거북이의 끊임없는 경주
1막 1장, 호황 속의 제비뽑기
- 사실상 최초의 공개 추첨 분양 / 아파트, 투자 대상으로 거듭나다
1막 2장, 일단 사면 대박이 터진다
- 오일쇼크로 추락한 시장, 그러나 / 누구나 몇 번이든 가능했던 선착순 분양
1차 파동의 마무리
- 집값은 올랐는데 소득은 그대로 / 양도소득세의 신설
1차 파동을 돌아보며
{ insight } 서울시 유랑민이 거쳐간 발자취

▷ 제3장. 아파트값 2차 파동 (1977 ~ 1978)

2차 파동의 배경
- 로열층의 등장 / 시장이 잠시 들썩였지만 / 잊혀진 섬, 잠실도의 부활
2막 1장, 시작은 분양권이었다
- 신축 아파트의 인기 / 세금 처방과 공급과잉으로 인한 숨고르기
2막 2장, 너도나도 ‘아파트 신드롬’
- 목화아파트, 분양의 불씨를 당기다 / 누구나 쉽게 투자하는 분양권
2막 3장, 부가세 역풍과 중동특수
- “부동산을 사면 무조건 번다” / 중동특수로 유동성이 넘쳐흐르고
2막 4장, 전국으로 퍼져나간 열기
- 전국을 주름잡는 투기꾼들 / 헌 집 팔고 새 집 사기 / 주택청약제도가 시작되다 / 복부인 전성시대
2차 파동의 마무리
- 정부, 복덕방을 규제하기 시작하다 / 규제를 피해 틈새시장으로 향하는 돈바람 / 미등기전매 근절을 위한 초강수 ‘8.8조치’
2차 파동을 돌아보며
{ insight } 떴다방, 그들은 누구인가

▷ 제4장. 아파트값 3차 파동 (1982 ~ 1983)

3차 파동의 배경
- 아파트 품질은 오히려 좋아졌다 / ‘5일 춘몽’으로 끝난 재당첨 금지 해제 / 불황 속 짧은 들썩임 / 주택임대차보호법의 탄생 / 뭘 해도 시장은 반응이 없었다
3막 1장, 긴 잠에서 깬 부동산 시장
- 뭉칫돈은 사채시장에서 부동산으로 / 개포지구에서 팡파레가 울렸다
3막 2장, 청약통장 확보 전쟁
- 0순위 통장을 잡아라 / 아파트값을 춤추게 한 마술사들 / 공권력이 칼을 빼들었다
3막 3장, 채권입찰제와 목동 개발
- 논란의 그 제도 ‘채권입찰제’의 등장 / 당장의 큰 불은 잡혔지만
3차 파동을 돌아보며
{ insight } 떠돌이 뭉칫돈의 속성

▷ 제5장. 아파트값 4차 파동 (1987 ~ 1991)

4차 파동의 배경
- 아파트, 중산층의 표준이 되다 / ‘7당6락’의 아시아선수촌아파트 / “집 없이 폼 나게 살자”는 신세대 / 집값안정기 혹은 아파트 암흑기
4막 1장, 분위기를 바꾼 ‘3저 호황’
- 미분양은 줄고, 청약가입자는 늘고
4막 2장, 16년 만의 대선과 미분양 해소
- 밀짚모자는 겨울에 사둬라
4막 3장, 꿈틀대기 시작한 투기 바이러스
- 기대감만으로도 시장은 흔들린다 / 재건축 ? 재개발 사업의 시작 / 양도세 중과로 급한 불은 껐지만
4막 4장, 판도라의 상자가 열렸다
- ‘분양가 자율화’, 정말 된다고? / 갈팡질팡 정책이 시장을 부추겼다 / ‘억파트’의 등장 / 신도시 건설, 유일한 희망이 되다 / 신도시 신드롬과 ‘묻지마 청약’
4막 5장, 전세대란에 의한 또 다른 상승
- 전세가가 매매가를 밀어올렸다 / 신도시 분양만 기다리는 대기수요들
4막 6장, ‘평당 천만 원’ 시대의 개막
- 정부 정책도 먹히지 않았다 / 사상 최대의 물량 공세
4막 7장, 믿음이 애써 떠받친 상승장
- 팔고 나면 또 올랐던 학습효과 / 거래는 줄었는데 호가는 오르고
4차 파동의 마무리
- 올라도 너무 올랐다 / 드디어 시작된 신도시 입주 / 신도시가 가져온 전혀 다른 생활방식
4차 파동을 돌아보며
{ insight } 아파트도 자동차처럼 교체주기가 있다

▷ 제6장. 아파트값 5차 파동 (2001 ~ 2006)

5차 파동의 배경
- 시장이 나쁠수록 아파트는 좋아진다 / 대선을 앞두고 잠시 흔들린 시장 / 8학군은 지고, 신도시는 뜨고 / 대중 참여가 쉬워진 법원경매 / 재건축 시장의 활성화
/ 한강조망권이 뜬다
파동의 전조는 전세가 상승에서부터
- 망설이는 실수요자와 ‘갭투자’의 시작 / 천대받던 아파트, 재건축으로 날다 / 미분양 속에서도 전세만 찾는 사람들 / 부동산 부양 카드를 꺼내든 정부
위기 직전, 화기애애한 시장 분위기
- 신도시의 만족스런 생활환경 / 엄청난 공급에도 전셋값은 고공행진 / 한보가 망했는데 부동산은 오른다?
IMF의 충격과 시장의 대혼란
- 무너지는 중산층, 무너지는 주택 시장 / 혼란을 틈타 시행된 분양가 자율화 / 정부의 초강수 ‘분양권 전매 허가’
시장은 생각보다 빠르게 회복했다
- 슬슬 고개를 드는 분양 시장 / 돌아온 떴다방 / 고급 아파트가 더 잘 팔린다
그러나 움직이기엔 아직 두렵고
- 불붙은 주식, 미지근한 부동산 / 투자자는 빠지고 실수요자는 전세로 / 갈 곳 잃은 뭉칫돈들 / 저금리가 분위기를 바꿨다
수요 - 공급을 알면 집값이 보인다
- 전셋값이 오를 수밖에 없는 이유 / 상승과 하락의 주기적인 반복 패턴 / 토끼와 거북이의 경주는 계속된다
주택 시장의 7가지 징크스
- 1단계 : 전셋값이 오른다 / 2단계 : 이사철 소형 아파트값이 오른다 / 3단계 : 미분양 아파트가 잘 팔린다 / 4단계 : 분양시장이 달아오르며 분양가가 오른다 / 5단계 : 강남·신도시 중심으로 오른다 / 6단계(소파동) : 강북·수도권 으로 확산된다 / 7단계(대파동) : 광역시·지방도시로 확산된다
파동 안에서 시장 흐름 분석하기
- 좋을 때와 나쁠 때의 분석법은 달라야 한다 / ‘주택보급률 100%’가 일으키는 착시 현상 / 무엇을 보고 결정해야 하는가 / 주택경기 순환은 계속된다

▷ 제7장. 그로부터 20년 후, 오늘날의 파동은

가장 최근의 파동은 언제였을까
- 움츠린 시장의 어깨를 펴준 정부 정책 / 역대급 저금리 시대의 시작
6차 파동의 시작, 어떤 신호가 있었나
- 청약 시장의 강세 / 전세가격 상승과 매매시장 정상화 / 그러나 회복에 대한 의심은 여전했다
시장이 상승하고 규제가 시작됐지만
- 정부 규제와 투자 심리의 급변 / 뛰는 정부 위에 날아다니는 투자자들 / 불이 붙으면 정부 규제도 소용 없다
본격적 하락은 금리로부터 왔다
- 다들 이 분위기가 계속될 줄 알았다 / 하락 신호를 무시한 영끌족의 최후
파동이 지난 후 알게 되는 것들
- 상승과 하락의 신호에 귀 기울일 것 / 집의 숫자보다 상품성이 중요하다 / ‘영끌’은 양날의 검이다

감수의 글(부룡 신현강) _ 과거의 흐름에서 미래의 신호를 찾아내기를

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