지성의 돈되는 부동산 1인법인

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지성의 돈되는 부동산 1인법인
세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
잇콘 | 부모님 | 2019.01.13

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9791196073152

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도서 소개

전례 없는 강력한 부동산 정책이 계속되고 있다. 어떤 이들은 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다고도 한다. 연이어 터지는 규제와 늘어나는 규제지역으로 시장 상황이 점점 불확실해지는 지금, 부동산 투자는 정말로 희망이 없는 걸까?

현재의 위기를 극복하기 위해 가장 필요한 것은 명의를 분산하는 것과 세금을 아끼는 것! 강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략을 소개한다. 바로 부동산 1인법인 설립이다. 위기는 언제나 존재했지만, 동시에 기회도 언제나 공존했다. 그 기회를 잡는 사람이야말로 위기를 헤치고 한 발 더 나아간 투자를 할 수 있다.

출판사 리뷰

부동산 규제 시대, 해법은 따로 있었다

세금, 대출, 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
설립부터 활용까지 쉽게 따라 하는 나 혼자 법인 만들기 A to Z

전례 없는 강력한 부동산 정책이 계속되고 있다. 어떤 이들은 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다고도 한다. 연이어 터지는 규제와 늘어나는 규제지역으로 시장 상황이 점점 불확실해지는 지금, 부동산 투자는 정말로 희망이 없는 걸까?
현재의 위기를 극복하기 위해 가장 필요한 것은 명의를 분산하는 것과 세금을 아끼는 것! 강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략을 소개한다. 바로 부동산 1인법인 설립이다. 위기는 언제나 존재했지만, 동시에 기회도 언제나 공존했다. 그 기회를 잡는 사람이야말로 위기를 헤치고 한 발 더 나아간 투자를 할 수 있다.

Q. 1인법인으로 어떻게 명의, 대출, 세금 문제를 해결할 수 있을까?
법률상으로 법인은 엄연히 개인과 구분되는 하나의 인격체로 간주되기 때문에, 법인 명의로 다수의 주택을 소유하더라도 ‘내 명의’의 주택이 없다면 무주택자로 남을 수 있다. 강력한 규제가 다주택자들을 꼼짝없이 묶어놓고 있지만 법인을 통해 합법적으로 명의를 분산함으로써 소중한 1주택자로서의 혜택을 지킬 수 있다.

Q. 법인의 세금은 정말로 개인보다 적을까?
개인의 양도소득세 세율은 6~42%이며, 중과 적용을 받게 되면 최고 62%까지도 높아진다. 반면 법인은 2억 원까지 법인세율 10%, 200억 원까지 20%를 적용받고 추가과세도 양도차익의 10%뿐이다. 과세표준이 1,200만 원을 넘는 순간 법인이 월등히 유리한 것이다. 또한 법인은 수익적지출, 인건비, 사무실임대료, 금융비용 등 대부분의 비용을 세금에서 공제받을 수 있기 때문에 과세표준 자체가 개인보다 월등히 낮다.

Q. 부동산 투자 초보도 법인을 설립할 수 있을까?
많은 사람들이 오해하는 것이 바로 ‘법인은 보유한 물건이 많을 때 만드는 것’이라는 생각이다. 하지만 오히려 법인은 부동산 투자를 시작하는 시점부터 설립하는 것이 좋다. 초보자가 처음 투자한 물건으로 큰 수익을 올리는 일은 드문데, 이런 물건에 나의 명의를 써버리면 나중에 제대로 수익을 낼 물건에 투자할 때 대출이나 양도소득세로 인해 제약을 받을 수있다. 따라서 처음의 ‘연습용’ 투자는 법인 명의로 시작하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다.

Q. 준공공임대사업자 VS 부동산 법인?
최근 정부는 강력한 부동산 규제 정책을 발표하면서 동시에 임대사업자들에게 혜택을 제공함으로써 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도해 왔다. 특히 준공공임대사업자로서 10년 이상 장기임대를 할 경우 양도소득세 등에서 큰 혜택이 주어진다. 반면 10년 동안 의무적으로 보유해야 하기 때문에 원하는 시점에 자산을 매도할 수 없다. 투자자들에게 타이밍은 생명과도 같다. 절세를 원한다면 준공공임대사업자 외에도 법인 설립을 고려해볼 만하다.

Q. 법인의 수익을 대표가 마음대로 가져올 수 없다던데?
1인법인과 법인의 대표는 엄연히 다른 존재이므로 법인의 수익금을 대표가 가져오려면 배당 절차를 거쳐야 한다. 하지만 법인 대표는 법인으로부터 급여를 받을 수 있고, 부동산 투자와 관련된 비용은 법인을 통해 지출할 수 있으므로 굳이 수익을 가져올 필요가 없다.

Q. 법인을 설립하고 운영하는 것이 어렵지 않을까?
법인 설립은 법무사를 통해서 하고, 운영은 세무사의 도움을 받으면 된다. 법인이 운영되는 기본적 개념을 숙지하고 믿음직한 세무사를 활용한다면 혼자서도 충분히 운영할 수 있다. 중요한 것은 할 수 있다는 마음가짐과 해 보려는 의지다.

추천사

이승현(자본가) ┃ 진진세무회계사무소 대표 ★★★★★
실제로 부동산 법인을 설립해서 운영해 보고, 법인만의 강점을 활용할 줄 알며, 이를 통해 다양한 절세 효과와 높은 세후수익을 올려 본 경험이 있어야 진짜 전문가입니다. 그런 면에서 제가 아는 최고의 부동산 법인 전문가는 바로 이 책의 저자인 지성 님입니다. 최근의 시장 환경에서 독창적인 투자 전략을 고민하는 분들에게 이 한 권의 책이 결정적 역할을 하리라고 확신합니다.

“이제라도 알게 되어 감사합니다.” 합법적인 부동산 절세에 관한 모든 노하우가 들어있는 책. 부동산 투자 초보도 쉽게 이해할 수 있는, 1인 법인을 설립하기 위한 필독서입니다. 부동산 투자를 하시는 분, 앞으로 하실 분이라면 늦기 전에 꼭 읽어보세요. - 꿈꾸미 님(40대/여/직장인)

“아직도 부동산 1인 법인을 모르세요?”지성 님의 책을 만나면서 새로운 부동산 투자가 가능해졌다. 주변에 세금, 명의, 대출 등 다양한 문제로 고민하는 분들이 점점 많아지고 있다. 그 분들께 자신 있게 이 책을 추천하고 싶다. - 다정다감 님(40대/여/직장인)

“법인은 아무나 하는 게 아니라는 생각은 틀렸다” 혼자서 법인을 설립하고, 투자를 하고, 세금까지 절약하는 모든 노하우가 담겨 있다. 이 책을 다 읽기도 전에 당신이 세울 법인의 이름을 고민하고 있을 것이다. - 레비앙 님(40대/여/직장인)

“부동산 투자의 제갈공명이 되어줄 책” 삼국지의 유비가 제갈공명이라는 위대한 전략가를 곁에 둔 후 비로소 자신의 꿈을 구체적으로 이뤄 나갔던 것처럼, 이 책을 곁에 두고 두루 익힌다면 투자에 있어 자신의 꿈에 더욱 가까이 다가갈 수 있을 것이다. - 부자의시작 님(40대/남/전업투자자)

“왜 법인인가에 대한 궁금증을 풀어주는 책” 부동산 투자자들이 왜 법인을 활용해야 하는지를 명쾌하게 풀어준 책입니다. - 뽐뽐대디 님(40대/남/자영업)

“요즘 같은 투자 시장에서 단비와 같은 책” 지성 님의 책은 요즘처럼 투자하기가 힘들어진 시절에 단비와 같다고 생각한다. 법인에 대해 전혀 모르는 사람이었지만 책을 읽고 나니 해 볼 만하겠다는 생각이 든다. 이제 행동만 남았다. - 숲소리 님(30대/여/직장인)

“저에게 법인 투자가 딱 필요한 걸 알고 보낸 듯한 선물 같은 책” 이 책 한 권이 법인 설립의 매뉴얼이자 최고의 선생님이네요. 단순한 정보의 모음이 아닌 투자 경력 18년차의 고수가 알려주는 법인과 투자의 융합 노하우. 묻지마 투자? Oh, No! 묻지마 법인? Oh, No! 지성 님의 책과 함께 하는 법인 투자! Thank you very much! - 여신 님(30대/여/전업투자자)

“왠지 어려울 것 같은 부동산 법인 설립, 이 책 하나면 충분하다” 책 속에 가득한 다양한 실전 사례와 경험, 노하우는 ‘부동산 법인 설립, 나도 할 수 있다’는 자신감을 주기에 충분하다. 현재의 투자 환경에서도 살아남을 수 있는 비법 같은 책, 적극 추천하고 싶다. - 옥동자 님(40대/남/직장인)

“구더기 무서워 장 못 담그는 오류를 범하지 않도록” 부동산 규제의 시장에서 중과세가 무서워. 혹은 대출이 잘 되지 않을 것 같아 투자를 포기하려는 이들에게 이 책은 완전히 새로운 희망을 제시해 주었다. 포기하지 말자, 방법은 있다! - 요땅 님(30대/여/자영업)

“두고두고 보게 될 투자서” 투자 초보일수록, 투자를 오래 하고 싶을수록 부동산 법인이 답인 것 같아요. 부동산 법인의 개념부터 설립, 유지, 관리까지 총망라된 책이라서 두고두고 보게 될 겁니다. - 유부난 님(30대/여/직장인)

“투자자들의 고민을 남김없이 풀었다” 개인이 아닌 법인으로 부동산 투자를 한다는 신선한 발상으로 투자자들에게 감동을 주셨습니다. 지성 님과 함께 1인법인에 한 번 도전해 보시는 것 어떨까요? 2019년 현재 부동산 투자자들이 고민하는 부분을 남김없이 풀어 주셨으니까요. - 윤슬 님(30대/여/직장인)

“1인 법인, 투자에 대한 새로운 생각” 수많은 시행착오를 거치며 익힌 지식을 이렇게 선뜻 공유해 주신 지성 님께 죄송한 마음마저 든다. 신중하게 읽고 과감하게 실행해 보려 한다. - 적절 님(30대/남/직장인)

“명실공히 명불허전, 부동산 법인 투자를 위한 필독서” 첫 걸음을 내딛는 초보 투자자에게도, 새 방법이 필요한 기존 투자자에게도 경제적 자유를 향한 투자의 새 패러다임을 제시하고 방법을 안내하는 책. - 참수북 님(40대/여/직장인)

“부동산 법인 투자의 기본서” 다년간 부동산 투자를 몸소 경험하지 않았다면 나올 수 없는 법인 서적의 최종판입니다. 이제 막 시작하는 이들이 최소한 ‘방법을 몰라 실패하는 일’은 없도록 도움을 주고 있습니다. - 쵸코마로 님(30대/남/직장인)

“말이 필요 없는 최고의 법인 바이블” 법인 강의의 최고 전문가이신 지성 님이 법인을 모르는 사람도 금세 이해할 수 있도록 쉽게 쓰신 최고의 책이다. 이 한 권으로 부동산 투자의 고민을 날려버릴 수 있으리라 장담한다. - 클레어리 님(50대/여/직장인)

중과지역 내 주택이라도 1가구1주택자에 대해서는 양도세가 비과세됩니다. 하지만 8·2 대책 이후로는 이 요건도 까다로워졌습니다. 이전까지는 1주택자가 2년 이상 보유만 해도 양도세가 비과세되었지만 2017년 8월3일 이후에 취득한 주택은 보유뿐만 아니라 실제 거주도 2년 이상 해야 1주택자에 대한 비과세가 가능해진 겁니다.
상황이 이렇다 보니 세금이 부담스러워서 투자를 꺼리거나 보유한 물건을 팔지 않고 버티는 경우가 생겼습니다. 그러나 계속 보유만 한다면 돈은 대체 언제 벌 수 있을까요? 세금이 무섭다고 월급을 안 받는 직장인은 없습니다. 마찬가지로 투자자들도 무조건 버티기보다는 어떻게 해서든 물건을 팔아서 차익을 남길 생각을 해야 합니다.
이런 상황에서 법인의 매력은 더욱 부각될 수밖에 없습니다. 법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도세 중과도 적용받지 않는다는 뜻입니다. (중과의 시대, 법인이 필요한 이유)

생각해 보세요. 부동산 투자를 하다 보면 어차피 보일러를 수리하고, 도배와 장판을 교체하고, 임장을 하게 됩니다. 낙찰받은 집의 보일러를 수리하는 데에 30만 원, 도배·장판 교체에 50만 원 해서 총 80만 원이 들었다고 합시다. 개인일 때에는 이 80만 원이 내 통장에서 빠져나갑니다. 그렇다고 필요경비로 인정받는 항목도 아니라서 세금공제도 받을 수 없습니다. 그냥 쓰고 나면 사라져 버리는 돈이죠. 반면에 법인이라면 똑같이 80만 원의 돈이 내 통장이 아닌 법인통장에서 빠져나갑니다. 어디 80만 원뿐일까요? 투자를 하다 보면 알게 모르게 지출이 꽤 생깁니다. 임장 가면서 채워 넣은 자동차 기름값, 고속도로 통행료, 입찰하러 갔다가 법원에서 사먹는 점심값, 중개소 사장님과 면담할 때 사들고 갈 음료수 한 상자 값…. 이런 돈만 내 통장이 아닌 법인통장에서 지출된다고 해도 상당한 금액이 절약됩니다. (각종 비용이 절약된다)

그런데 처음부터 투자 목표와 매도 시점을 분명하게 정해 놓지 않으면 나중에 문제가 생기기 쉽습니다. 사람마다 매도하고 싶은 시점이 다를 수 밖에 없거든요. 나는 단기간에 매매차익을 내고 정리하고 싶은데 다른 참여자는 더 기다려 보자고 합니다. 그러면 서로가 서로의 발목을 붙잡는 셈이 되는 겁니다. 투자를 해보면 아시겠지만 갖고 있는 물건을 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있는 경우는 매우 드뭅니다. 그때그때 상황에 맞춰 팔지 말지를 빠르게 판단해야 하는데, 잠깐 망설이다가 못 팔고 시기를 놓치는 경우도 많습니다. 혼자 할 때에도 타이밍 잡기가 힘든데, 여러 명이 함께 하면 어떨까요? 제가 공동투자를 권하지 않는 것은 그 때문입니다. (법인을 활용한 합법적 명의 분산)

작가 소개

지은이 : 지성
부동산 법인 대표. 투자 멘토. 실전투자가. 법인을 활용한 역발상 투자 전략을 활용해 수익을 올리고 있다. 20대에 부동산 투자를 시작하여 18년차를 맞이한 투자가로, 한 때는 일 년에 수십여 채를 사고팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았다. 하지만 세금과 명의 문제의 벽을 경험한 후 오래갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 대표이사로 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.지난 18년간 몸으로 부딪혀 배운 생생한 투자 경험을 아낌없이 나누어 주는 투자 멘토로서, 부동산 법인 설립 및 전업 투자자를 꿈꾸는 이들을 위한 강의를 진행하고 있다.-블로그 ‘지성의 부동산 투자 이야기’ https://blog.naver.com/dlagud12-카페 ‘전업을 꿈꾸는 사람들’ https://cafe.naver.com/sitevisit