도서 소개

지역주택조합이 과열양상이다. 이러한 지역주택조합은 사실 매우 위험하다. 처음 제시하는 분양가는 주변보다 저렴하지만 그게 지켜지는 경우는 거의 없다. 조합이 파산하여 그동안 납부한 돈을 전부 떼이는 경우도 있다. 이 책은 이러한 지역주택조합 사업에 대한 종합해설서이다.

2019년과 2020년 주택법이 개정되면서, 지역주택조합의 경우 조합원 모집신고를 하려면 50% 사용권한을 확보하여야 하고, 조합설립인가를 신청하려면 80%의 사용권한과 15%의 소유권을 확보하여야 하고, 이를 투명하게 공개하여야 한다. 따라서 어느 정도 개선된 것은 사실이나, 아직도 갈 길이 멀다.

이 책은 저자들의 27년간 실무경험을 토대로 집필된 것으로, ① 국내 최초로 지역주택조합의 법률문제를 전문변호사 입장에서 종합적으로 해설한 책이고, ② 2021. 7. 1.까지 관련법률 개정 내용 및 관련 판례를 반영하였다.

  출판사 리뷰

<지역주택조합에 대한 실무 종합해설서>
지역주택조합이 과열양상이다. 이러한 지역주택조합은 사실 매우 위험하다. 처음 제시하는 분양가는 주변보다 저렴하지만 그게 지켜지는 경우는 거의 없다. 조합이 파산하여 그동안 납부한 돈을 전부 떼이는 경우도 있다. 이 책은 이러한 지역주택조합 사업에 대한 종합해설서이다.

2019년과 2020년 주택법이 개정되면서, 지역주택조합의 경우 조합원 모집신고를 하려면 50% 사용권한을 확보하여야 하고, 조합설립인가를 신청하려면 80%의 사용권한과 15%의 소유권을 확보하여야 하고, 이를 투명하게 공개하여야 한다. 따라서 어느 정도 개선된 것은 사실이나, 아직도 갈 길이 멀다.

이 책은 저자들의 27년간 실무경험을 토대로 집필된 것으로, ① 국내 최초로 지역주택조합의 법률문제를 전문변호사 입장에서 종합적으로 해설한 책이고, ② 2021. 7. 1.까지 관련법률 개정 내용 및 관련 판례를 반영하였다.

지역주택조합사업은 내가 주인이다. 즉, 내가 사업을 하는 것이다. 따라서 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공사나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 거의 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려 받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다. 그런데 서민들은 잘 모른다. 따라서 조합규약, 대행계약, 시공계약 등을 대행사에게 의존하면서 불리하게 작성된다.

처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 더 내야 할지도 모른다.

이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공사 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다.

이 책은 무주택자들이 지역주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리·의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 대행사나 시공자 등 관계자들도 주택조합 사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.

  작가 소개

지은이 : 김은유
- 성균관대학교 법학과- 1989년 제31회 사법시험 합격(만22세 합격)- 2012년 한양사이버대학원 부동산학과 석사- 현, 법무법인 강산 변호사- 아산지중해마을 프로젝트매니저 - 매경, 한경 칼럼리스트

지은이 : 임승택
- 부산대학교 법과대학 사법학과 - 홍익대학교 문화예술경영대학원 석사과정 졸업- 사법연수원 수료(34기)- 법무법인 강산 대표변호사 - 현 국회입법자문위원(국토해양분야)- 현 경기도시공사 계약심의위원회 심의위원, 감사옴부즈만위원- 현 경기중소기업지원센터 자문위원

지은이 : 김태원
- 서울대학교 경제학부 졸업- 사법연수원 수료(40기)- 법무법인 강산 구성원 변호사 - 한국도로문제연구소 연구소장 - 현 수원벤처기업지원센터 운영위원- 현 경기중소기업지원센터 자문위원

  목차

제1편. 주택조합의 개념 등

제1장. 주택조합의 연혁
1. 최초 직장주택조합 도입
2. 지역주택조합 도입
3. 재건축조합 도입에 따른 정비
4. 등록사업자 토지 사용 불허
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제정으로 인한 변화
6. 「주택법」으로 전환
7. 2007. 7. 30. 주택법시행령 개정
8. 2009. 2. 3. 개정
9. 2014. 5. 21. 개정
10. 2015. 7. 24. 개정
11. 2015. 12. 29. 개정
12. 2016. 1. 19. 개정
13. 2017. 6. 3. 개정
14. 2019. 10. 24. 개정
15. 2019. 12. 10. 개정
16. 2020. 1. 23. 개정
17. 2019, 2020년 지역주택조합 개정 내용 요약

제2장. 주택조합의 개념
1. 법적 정의
2. 지역·직장 주택조합제도의 장·단점
3. 주택조합 알고 가입하기
4. 주택조합 사업방식

제3장. 주택조합사업 진행절차
1. 표로 보는 사업진행절차
2. 지역주택조합사업의 사업부지 구역지정 여부
3. 사업진행절차 개요

제2편. 조합원 자격 및 모집

제1장. 지역주택조합
1. 지역주택조합 조합원(가+나)
2. 국토교통부 유권해석
3. 법제처 유권해석
4. 조합원 자격 연혁

제2장. 직장주택조합
1. 직장주택조합 조합원(가+나)
2. 연혁

제3장. 조합원자격 판정기준(영 제38조, 규칙 제8조)
1. 주택소유에 대한 판정기준
2. 세대주 자격 판정기준

제4장. 조합가입 및 권리와 의무
1. 조합가입
2. 조합원의 권리와 의무

제5장. 조합원 모집
1. 1차 조합원 모집 신고 및 공개모집 제도 도입
가. 주요내용
나. 발기인 자격 신설
다. 모집신고
라. 공개모집
2. 50% 이상의 조합원으로 구성, 조합원은 20명 이상
3. 가입비 예치 및 반환제도 신설(2020. 12. 11.)
4. 투기과열지구 안에서 조합원 선착순 모집 금지 삭제
5. 인가 전 비법인사단 사업 종결

제6장. 조합원 변경
1. 조합원 추가 모집, 결원 조합원 충원
2. 조합원 지위양도
3. 조합원의 임의탈퇴·제명 등
4. 조합원 변경과 인가

제7장. 모집주체 또는 조합 견제 수단
1. 총론
2. 모집주체 대한 시정요구
3. 발기인 또는 임원 분기별 실적보고서 작성 및 공개
4. 연간 자금운용계획 및 자금집행 실적 제출
5. 자금보관업무 신탁업자 대행
6. 거래행위 장부 작성·보관의무
7. 사업주체 공급주택 표시광고 사본 제출

제3편. 주택조합의 설립준비

제1장. 주택조합 사업시행자
1. 주택조합과 등록사업자가 공동으로 시행하여야 하는지
2. 등록사업자의 책임

제2장. 발기인
1. 발기인
가. 발기인 및 모집주체 규정
나. 발기인은 복수인가?
다. 50% 사용권원 확보의 문제점
라. 소유권 확보를 위한 등기명의자
마. 소결론
2. 인가 전 비법인사단
3. 리모델링조합과 구별

제3장. 발기인, 인가 전 비법인사단이 하여야 할 일
1. 개설
2. 부지 선정과 80% 사용권 및 15% 소유권 확보
3. 시공사 선정여부
4. 주택조합 업무대행자 선정
5. 조합장선출동의서
6. 사업계획서 작성
7. 조합규약
8. 조합원 명부 작성
9. 창립총회 개최
10. 조합설립인가 신청
11. 직장주택조합의 설립

제4편. 주택조합의 설립 및 운영

제1장. 조합설립인가
1. 조합설립인가 기본 요건
가. 인감증명서 첨부 여부
나. 국공유지가 포함된 경우 동의요건 확보 방안
2. 인가의 법적성질
3. 사전검토 및 연합주택조합 설립 불가
4. 공동주택단지를 대상지로 한 지역주택조합을 설립 인가할 수 있는지
5. 조합설립인가의 효력
6. 조합의 법적 성격
7. 주택조합의 변경인가를 신청할 때에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부해야 하는지
8. 주택조합 해산

제2장. 시공사 등 협력업체 선정 및 계약 방법
제1절. 시공사 선정 및 계약방법
1. 시공사의 지위
2. 시공사 선정 시기 및 방법
3. 조합 가입 시 주의사항
4. 공사도급 본계약 또는 변경계약 시 주의사항
5. 표준도급계약서 비판

제2절. 기타 협력업체 선정 및 계약 체결 방법
1. 선정방법
2. 계약 체결 시 기본 유의사항
3. 상대방의 귀책사유 없이 일방적인 해제·해지가 가능한가?

제3장. 지구단위계획의 수립
1. 지구단위계획의 의의
2. 지구단위계획의 수립 이유
3. 지구단위계획 의제
4. 지구단위계획 수립 시기
5. 서울시 “주택법 지구단위계획 의제처리 개선방안”

제4장. 조합에 대한 감독
1. 개설
2. 조합원 자격 감사
3. 조합설립인가 취소
4. 회계감사
5. 보고ㆍ검사 등
6. 사업주체 등에 대한 공사중지, 원상복구 명령 등
7. 주택조합의 해산
8. 행정청 주의사항

제5장. 조합과 정보공개
1. 서설
2. 실적보고서 작성·공개
3. 정보공개청구권
4. 쟁점
5. 공개 거부 시 대응책

제6장. 국·공유지 매입
1. 개설
2. 우선매각요청
3. 매수시기 및 절차

제7장. 조합 임원, 대의원을 둘러싼 법률관계
1. 서론
2. 선임
4. 변경 또는 연임
5. 사임, 해임 임원의 업무 범위
6. 선임 또는 해임 관련 소송문제
7. 결론

제8장. 조합 총회와 예산과 결산 방법
1. 서설
2. 조합 총회
3. 예산과 결산의 승인기관
4. 준예산 제도 도입
5. 업무추진비 또는 판공비 문제
6. 예산안 수립 사례
7. 창립총회 시 책정한 사업비 예산
8. 예산으로 정한 사항외의 조합원에게 부담이 되는 계약체결 방법

제9장. 대의원회
1. 서론
2. 대의원의 선출
3. 대의원의 수
4. 대의원의 피선임자격
5. 대의원의 해임
6. 대의원회의 총회권한 대행
7. 대의원회의 운영
8. 총회의 무산과 대의원회의 결의 갈음

제10장. 이사회
1. 이사회 설치에 관한 규정
2. 이사회 소집 및 의장
3. 이사회의 권한
4. 이사회의 결의
5. 감사의 이사회 출석권한 및 감사요청
6. 의사록의 작성

제5편. 조합설립 인가 후 사업단계별 추진방법

제1장. 등록사업자 선정(법 제9조·제10조, 영 제12조)

제2장. 사업계획승인
1. 사업계획승인 신청(영 제12조)
2. 사업계획승인(법 제16조)
3. 사업계획변경승인

제3장. 이주, 착공, 시공보증 등
1. 이주
2. 착공
3. 시공보증 및 분양보증

제4장. 조합주택의 공급 및 분양
1. 일반분양
2. 조합주택의 공급방법
3. 조합주택의 규모(법 제21조, 영 제21조제4항)
4. 조합원 자격확인
5. 지역·직장조합 주택의 전매제한

제5장. 간선시설의 설치
1. 설치의무자 및 비용부담자
2. 설치시기

제6장. 사용검사, 등기, 청산
1. 사용검사
2. 시공사의 채권보전 조치
3. 소유권 보존등기 및 이전등기
4. 조합 회계, 청산

제6편. 매도청구

1. 매도청구의 실질
2. 매도청구 요건
3. 사용권원 미확보 토지 소유자 소재 확인 곤란 시 매도청구
4. 행사효과
5. 매매계약의 해제
6. 매도청구를 당하는 자의 대응방안
7. 사용검사 후의 매도청구

제7편. 주택조합과 형사처벌

제1장. 총설
1. 변호인 참관
2. 고소장 복사
3. 공범과 신분
4. 공소시효
5. 녹취록 문제

제2장. 주택법 위반죄
1. 벌칙 적용에 있어서 공무원 의제
2. 업무대행 위반
3. 전매금지 위반
4. 공급질서 교란 금지 위반
5. 조합원 모집신고 등
6. 정보공개 위반
7. 회계감사 위반
8. 업무대행 위반
9. 분양대행 위반

제3장. 형법 위반죄
1. 업무상배임죄
2. 업무상횡령죄
3. 업무방해죄
4. 명예훼손죄
5. 모욕죄
6. 강요죄
7. 공무상 봉인등표시무효죄, 부동산강제집행효용침해죄
8. 사기

제8편. 주택조합 알고 하자!

제1장. 조합원 가입 희망자가 반드시 알아야 할 사항
1. 서설
2. 지역주택조합의 위험성(오해와 진실)
3. 주택조합 선택 시 포인트
4. 주택조합 가입 14계명

제2장. 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항
1. 개설
2. 규약 개정
3. 총회 개최 요구 및 총회 참석
4. 일반분양 통제
5. 공부하고 늘 조합 일에 관심을 가져야 한다.

제3장. 주택조합 임원이 지켜야할 3계명
1. 계약 제대로 체결
2. 총회 개최
3. 도덕성

제4장. 판례에 나타난 주요 분쟁 유형
1. 대행사와의 분쟁
2. 조합가입계약 해제 여부
3. 시공사 책임
4. 총회 의결 없는 경우 책임
5. 분양대금청구권
6. 대표권 제한
7. 연합주택조합의 법적 성격(현재는 금지)
8. 신탁사의 대한 추심금 청구소송

제5장. 제발 지역주택조합에서 빠져나오고 싶은데
1. 문제의 제기
2. 조합가입계약이 효력이 없는 경우 : 포괄적 대행
3. 조합설립인가 전
가. 조합규약 날인 문제
나. 임의탈퇴 가능 여부
다. 민법 제104조
라. 착오, 사기·강박에 의한 취소
마. 해제 가능 여부
바. 소결론
4. 조합설립인가 후
가. 규약 내용이 좌우
나. 탈퇴 허용 시 기지급금 반환 여부
5. 정보공개청구
6. 결론

제6장. 지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임
1. 문제의 제기
2. 조합원지위 양도가 가능한 경우
3. 사업계획승인 후 양도 시 공인중개사의 책무

제7장. 실패사례로 배우는 지역주택조합

제8장. 위험한 지역주택조합 아파트 투자

제9편. 부록

1. 조합표준규약
2. 임원 선거관리 가이드라인
3. 표준업무대행계약

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