도서 소개

경매의 개념과 절차에서 시작해 서류 분석, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도, 그리고 수익화까지 경매의 전 과정을 한 권에 응축했다. 초보자에게는 입문서로, 이미 경매를 경험한 독자에게는 기본을 재정비하는 실무 지침서로 기능한다.

특히 난해한 물건이나 특수물건 앞에서 주저했던 독자에게는 경매 현황지 너머의 ‘본질’을 볼 수 있는 시선을 제공한다. 실제로 현장에서 함께해온 행정법인 관계자들은 “강사도 참고하고, 초보도 끝까지 써먹는 경매 공부의 첫걸음”, “인터넷 강의나 영상보다 깊이 있고 실질적인 책”이라고 평가한다. 책을 덮고 나면, 경매는 더 이상 막연한 영역이 아니라 구조를 이해하고 스스로 판단할 수 있는 현실적인 선택지가 된다. 경매를 처음 시작하는 사람에게도, 다시 기본으로 돌아가고 싶은 사람에게도, 이 한 권이면 충분하다.

  출판사 리뷰

처음 시작하는 초보자에게, 다시 기본을 다지는 전문가에게 건네는,
기초부터 권리분석, 낙찰까지 완벽하게 정리한 경매 지침서

부동산 경매는 여전히 많은 사람에게 어렵고 두려운 영역이다. ‘권리분석’이라는 말 앞에서 멈추고, ‘특수물건’이라는 단어에서 발걸음을 돌린다. 저자 내일로의 시작(김진)은 바로 그 지점에서 이 책을 시작했다. 저자는 아파트 경매를 시작으로 소액 지분, 토지, 재개발·재건축 현금청산과 입주권 취득에 이르기까지 다양한 유형의 물건을 직접 경험해왔다. 시행착오와 실패를 겪으며 쌓아온 16년의 현장 경험은 이 책의 바탕이 되었다. 저자는 ‘경매는 어렵다’라는 막연한 두려움을 지우고, 독자가 지금 당장 무엇을 공부하고, 무엇을 확인해야 하는지를 명확하게 제시한다.

이 책은 경매의 개념과 절차에서 시작해 서류 분석, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도, 그리고 수익화까지 경매의 전 과정을 한 권에 응축했다. 초보자에게는 입문서로, 이미 경매를 경험한 독자에게는 기본을 재정비하는 실무 지침서로 기능한다. 특히 난해한 물건이나 특수물건 앞에서 주저했던 독자에게는 경매 현황지 너머의 ‘본질’을 볼 수 있는 시선을 제공한다. 실제로 현장에서 함께해온 행정법인 관계자들은 “강사도 참고하고, 초보도 끝까지 써먹는 경매 공부의 첫걸음”, “인터넷 강의나 영상보다 깊이 있고 실질적인 책”이라고 평가한다. 책을 덮고 나면, 경매는 더 이상 막연한 영역이 아니라 구조를 이해하고 스스로 판단할 수 있는 현실적인 선택지가 된다. 경매를 처음 시작하는 사람에게도, 다시 기본으로 돌아가고 싶은 사람에게도, 이 한 권이면 충분하다.

단순한 성공담이나 투자 요령이 아니라,
경매를 이해하기 위한 기초 체력부터 다시 다지는 책

이 책은 ‘부동산 경매란 무엇인가’부터 시작해 경매의 개념부터 차근차근 설명한다. 초보자가 가장 헷갈려 하는 경매 절차를 순서대로 안내해줄 뿐만 아니라, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기부등본 등을 어디를 중심으로 봐야 하는지 서류 보는 법을 알려준다. 또한, 어려운 권리분석을 단계별로 정리하고 말소기준권리, 대항력, 우선변제권 같은 핵심 개념을 실제 사례와 함께 풀어내 이해를 돕는다.
그리고 빌라, 아파트, 상가 등의 물건을 중심으로 초보자가 반드시 조심해야 할 포인트를 짚어준다.

이 책은 부동산 경매를 처음부터 제대로 배우고 싶은 사람, 경매 책을 읽었지만 권리분석에서 늘 막히는 독자, 감이나 운이 아닌 논리와 구조로 투자하고 싶은 사람, 소액으로 시작해 실전 수익을 만들고 싶은 투자자, 학원 강의가 아닌 책 한 권으로 경매의 전체 흐름을 잡고 싶은 독자들에게 추천한다.
책을 따라 읽다 보면 경매의 전체 흐름이 자연스럽게 정리된다. 이 책은 단기간의 수익을 약속하지 않는다. 대신 처음이라서 반드시 알아야 할 기본기를 차분히 다지며, 경매를 두려움이 아닌 이해의 대상으로 바꿔줄 것이다.

매각확인 서류 중 두 번째는 현황 조사서입니다. 현황 조사서는 매각기일 14일 전에 입찰자들이 볼 수 있게 법원에서 공개합니다. 법원이 집행관에게 경매 부동산의 현재 상태를 알아보게 해서 작성하는 서류입니다. 현황 조사서는 부동산이 경매로 매각이 진행될 때 작성됩니다. 세금 체납으로 공매로 나오는 부동산은 현황 조사서가 없습니다.

우리나라는 전국의 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 구분했습니다. 용도지역은 중복으로 지정되지 않으며, 중앙부처에서만 용도를 바꿀 수 있습니다. 간혹 부동산 매매를 할 때 주변에서 이 지역 용도가 상향된다는 이야기에 매입하시는 분들이 있습니다. 하지만 용도지역은 바뀌기가 어렵기 때문에 조심하시기 바랍니다.

부동산에서 가처분이란, 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 보전처분입니다. 가압류는 나중에 금전, 즉 돈을 돌려받을 목적으로 그 부동산을 현재 상태에서 묶어두는 것이라면, 가처분은 본안 판결이 확정되기까지 시간이 많이 걸리기 때문에 임시로 그 지위를 고정해놓고 미래에 확정판결을 받아 집행하기 위한 조치입니다.

  작가 소개

지은이 : 김진(내일로의 시작)
16년간 경·공매, 건축, 부동산 거래 등 다양한 경험을 보유한 전국구 투자자다. 경매 스터디를 운영하고 현재 머니에듀 대표다. 1982년, 경북 경주에서 태어나 20대 후반 월급쟁이로 취업해 월급쟁이로만 살면 경제적 자립이 불가능하다는 것을 깨닫고, 부동산 투자 시장에 뛰어들었다. 처음에는 지식을 쌓지도 못한 상태에서 부동산 투자 시장에 뛰어들어 시장에서 뭇매를 온몸으로 맞아가며 경험을 쌓았다. 현재는 직장인을 탈출하고 투자에 전념하며 행정사로 활동 중이다.저서로는 《0원으로 부동산 투자하기》, 《소액 경매 투자로 직장인 탈출하기》가 있다.오픈채팅 머니에듀 서울 https://open.kakao.com/o/gl8NXZ6g

  목차

프롤로그 …… 5

Chapter 1 부동산 경매와 경매 절차
1. 부동산 경매란? …… 15
2. 부동산 경매 종류 …… 16
1) 부동산 강제경매 …… 16
2) 부동산 임의경매 …… 17
3. 경매 절차 …… 19
4. 경매 물건 찾기 …… 22
1) 대한민국 법원 법원경매정보 사이트 …… 22
2) 경매 사설 사이트 …… 23

Chapter 2 매각 서류 확인
1. 감정평가서 …… 25
2. 현황 조사서 …… 29
1) 기본 정보 …… 30
2) 부동산의 현황 및 점유관계 조사서 …… 30
3) 임대차관계 조사서 …… 30
3. 매각 물건 명세서 …… 31
- 매각 물건 명세서를 볼 때 주의사항 …… 35

Chapter 3 부동산 기초 서류 확인
1. 부동산 등기부등본 …… 36
2. 건축물대장 …… 42
1) 건축물대장의 갑구 …… 43
2) 건축물대장의 을구 …… 45
- 건축물대장을 볼 때 꼭 알아야 할 건폐율과 용적률 …… 46
3. 토지대장 …… 49
- 토지대장을 볼 때 꼭 알아야 할 지목 …… 50
4. 지적도 …… 51
5. 토지이용계획확인원 …… 53
- 용도지역의 중요성 …… 56

Chapter 4 권리분석 1(등기부등본으로 알 수 있는 권리)
1. 권리분석의 중요성 …… 57
2. 말소기준권리 …… 58
- 말소기준권리에 관한 법률 …… 62
3. 권리분석의 핵심 …… 63
4. 근저당권과 저당권 …… 64
- 한정 근저당권과 포괄 근저당권의 차이 …… 68
5. 가압류와 압류 …… 69
6. 가등기 …… 76
1) 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기 구분하는 방법 …… 83
2) 소유권이전청구권가등기 소멸시효 …… 85
7. 전세권 …… 85
1) 전세권의 권리 …… 86
2) 전세권을 담보권으로 사용하는 경우 …… 87
3) 전세권이 낙찰자에게 인수되는 경우 …… 90
- 전세권을 설정할 때 주의해야 할 물건 …… 92
8. 가처분 …… 93
- 후순위지만 조심해야 하는 가처분 …… 94
9. 지상권 …… 96
1) 지상권은 언제까지 사용할 수 있을까? …… 97
2) 30년이 지나도 건물을 사용할 경우는? …… 98
- 지상권에 관한 경매 예시 …… 99

Chapter 5 권리분석 2(등기부등본으로 알 수 없는 권리)
1. 대항력 …… 104
1) 대항력의 발생 시기 …… 104
2) 대항력과 말소기준의 관계 …… 105
3) 대항력으로만 보증금을 돌려받을 때 …… 107
4) 세대합가 …… 108
5) 임차권의 양도와 전대 …… 110
2. 확정일자와 우선변제권의 이해 …… 112
1) 확정일자 …… 112
2) 우선변제권 …… 114
3) 우선변제권 신고 순서로 바뀌는 권리관계 …… 114
3. 최우선변제권 …… 124
1) 최우선변제권과 우선변제권의 다른 점 …… 124
2) 최우선변제금은 배당락에서 다 받을 수 있는가? …… 126
3) 최우선변제금을 받을 수 없을 때는? …… 129
4. 임차권등기명령 제도 …… 131
1) 임차권등기명령이란? …… 131
2) 임차권등기명령의 효력 …… 131
3) 임차권등기명령 후 소액임차인이 전입한 경우 …… 133
4) 매각 후 임차권등기 보증금이 전액 배당받지 못할 경우 …… 134
5) 임차권등기명령 가능한 범위 …… 136
6) 강화된 임차권 …… 136
7) 임차권의 우선변제권은 몇 회까지 적용될까? …… 139
5. 상가임대차보호법 …… 142
1) 상가임대차 적용 범위 …… 142
2) 상가임대차보호법이 적용되는 보증금 …… 143
3) 상가임차인의 우선변제권 …… 144
4) 상가임차인의 최우선변제금 …… 144

Chapter 6 권리분석 3(특수물건)
1. 대지권과 집합건물 …… 147
1) 대지권의 성립요건 …… 149
2) 대지권 미등기와 집합건물 전유 부분 건물 …… 150
3) 대지권 없음과 집합건물 전유 부분 건물 …… 154
4) 토지별도등기와 집합건물 전유 부분 건물 …… 155
2. 법정지상권 …… 158
1) 법정지상권의 종류 …… 159
2) 사례로 보는 법정지상권 …… 160
3) 법정지상권이 성립하는 토지의 해결 방안 …… 169
4) 법정지상권이 성립하지 않는 토지의 해결 방안 …… 169
5) 토지 위에 임목과 농작물이 있으면 법정지상권이 성립할까? …… 170
3. 유치권 …… 171
1) 유치권 구별법 …… 172
2) 유치권자의 효력 …… 176
4. 지분경매 …… 178
1) 지분 물건의 단점 …… 178
2) 지분 물건의 해결 방향 …… 179
5. 분묘기지권 …… 182
1) 분묘기지권이 생기는 경우 …… 182
2) 분묘기지권을 낙찰받는 이유 …… 183
3) 무연고 분묘 처리 방법 …… 185

Chapter 7 배당
1. 흡수배당과 안분배당 …… 188
1) 물권은 흡수배당 …… 188
2) 채권은 안분배당 …… 189
3) 채권과 물권이 혼재되어 있을 때 …… 191
2. 배당 순위 …… 195
1) 1순위 - 집행비용 …… 195
2) 2순위 - 필요비, 유익비 …… 196
3) 3순위 - 주택-상가 소액임차인과 임금채권 …… 197
4) 4순위 - 당해세 …… 198
5) 5순위 - 조세 …… 199
6) 기타 …… 200

Chapter 8 입찰과 낙찰, 그리고 명도
1. 입찰 …… 202
1) 입찰봉투 작성법 …… 205
2) 입찰보증금 봉투 작성법 …… 206
3) 입찰표 작성법 …… 207
4) 위임장 작성법 …… 210
2. 낙찰 …… 212
1) 최고가 매수인 …… 213
2) 차순위 매수신고인 …… 215
3) 공유자 우선매수 …… 216
4) 매각허가결정 …… 218
- 매각불허가결정 …… 219
- 매각결정기일연기신청서 …… 220
5) 매각허가확정 …… 220
6) 잔금 납부 …… 221
3. 명도 …… 222

Chapter 9 실전 사례
1. 소액으로 1,000만 원 벌기 …… 226
2. 경매로 수익형 상업시설 개발하기 …… 233

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