도서 소개

부동산 자산운용의 전 과정을 한눈에 이해할 수 있도록 정리한 실무 안내서다. 자산운용사 취업을 준비하는 대학생과 이직을 고민하는 직장인을 위해, 막막함을 줄이고 업무의 전체 구조를 잡을 수 있도록 돕는다. 현직 실무자 4인의 경험을 바탕으로 구성되었다.

투자 검토부터 매입, 운용, 매각까지의 흐름을 단계별로 설명하며, 계약서 주요 조항과 실무에서 필요한 핵심 지식을 함께 다룬다. 업계 구조와 기초 용어부터 실제 업무 과정까지 연결해 이해할 수 있도록 구성했다. 실무에 바로 적용 가능한 내용이 특징이다.

재무 모델링과 엑셀 활용, 자기소개서 작성 팁까지 포함해 취업 준비와 실무 적응을 동시에 지원한다. 신입과 저연차 실무자에게 업무의 큰 틀을 제시하며, 부동산 자산운용 업무를 입체적으로 이해하도록 돕는 실용서다.

  출판사 리뷰

부동산 자산운용, 막막함을 확신으로 바꾸는 가장 현실적인 실무 안내서

현직 자산운용사 실무자 4인이 직접 집필한 리얼 업무 지침서

이 책은 부동산 금융업 중 자산운용사에 취직을 희망하는 대학생 및 취업 준비생, 또는 자산운용사로 이직을 희망하는 분들을 위해 특별히 출간되었다. 필자들이 자산운용사에 입사하고 처음에 느꼈던 막막함을 업계 후배들에게 더는 느끼게 하고 싶지 않았기 때문이다. 업무 지식을 익히기 위해서는 ‘스스로 백지상태에서 부딪혀봐야 기억에 오래 남는다’는 주장도 있지만, 저자들은 이에 동의하지 않는다. 기본적인 틀은 알아야 부딪히고 배우며, 거기에 더해 자신만의 역량을 발휘하는 것이 훨씬 효율적이라 여긴다. 그래서 그동안 자신들이 몸으로 체득하고 경험한 업무 노하우를 후배들을 위해, 혹은 입사지원을 희망하는 이들을 위해 이 책에서 공개한다.
저자들 모두 부동산과 관련된 전공을 하였지만, 대학시절부터 부동산에 관심을 가졌던 것은 아니다. 회계법인, 건설사 등에서 일했고, 부동산과 관련된 업무를 하다 보니 자연스럽게 부동산 자산운용업계에서 일하게 되었다. 저자들은 첫 출근 시 설레기도 했지만 한 편으로는 막막하기도 했다고 한다. 정확히 자산운용사에서 어떤 업무를 하는지 잘 알지 못 하였고, 이를 간접적이라도 알려줄 수 있는 사람도, 구체적으로 설명해 주어 참고할만한 책도 없었기 때문이다.
입사 후, 업무에 대해서 어느 정도 파악했으나 업무 중 배운 지식들이 머릿속에 파편처럼 흩어져 있었고 큰
프레임을 알고 있지는 못했다. 이러한 문제점을 각자 고민하던 중 필자들은 합심하여 이를 한 번에 해결할 수 있는 책을 쓰고자 하였고 그 결과물이 바로 이 책《부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다》이다.
필자들 모두 운용사에서 일했지만 각기 맡은 역할은 각각 달랐다. 그래서 네 명이 의기투합하면 그간 고민했던 흔적들을 토대로 운용업에 진출하고 싶어 하는 분들께 도움이 되는 책을 출간할 수 있다고 판단했다.

투자 검토부터 매입, 운용, 매각까지 전 과정을 체계적으로 정리하고
재무 모델링과 실무 엑셀, 자기소개서 작성 팁까지 한 권에 담았다
취업 준비생부터 신입, 저연차 운용 인력까지 모두를 위한 가장 실용적인 안내서

‘파트1. 부동산 자산 운용사의 개요’에서는 부동산 금융업에 대한 이해를 위해 업계에 어떤 회사들이 있는지 살펴보고, 상업용 부동산을 이해하는데 필요한 기초 지식에 대해 설명한다. 더불어 부동산 자산운용 업계의 개요와 필수적인 기초 용어&지식을 위주로 다룬다.
‘파트2. 부동산 투자의 검토’에서는 투자가 실제로 진행되는 과정-잠재 투자물건에 관한 예비 사업성 검토부터 매매계약 및 대출약정, 거래종결과 정산-까지의 전 과정에 대해 설명한다. 양해 각서 및 매매계약서 등 중요한 협약/계약서에서 반드시 다뤄주어야만 하는 조항(term)들을 알아본다.
‘파트3. 부동산 자산의 운용’에서는 다음과 같은 내용을 다룬다. 투자 검토를 마치고 자산의 매입을 완료하게 되면 그다음부터는 운용의 영역이다. 자산의 운용 역시 투자와 매각 못지않게 중요한 과정이다.
‘파트 4. 부동산의 매각’에서는 매각의 기본적인 과정과 어떤 부분에서 투자와 달라 유의해야 하는지와 같은 부분을 다룬다.
그리고 마지막 ‘부록(Appendix)’에서는 투자 단계에서 필요한 재무 모델링과 실무에 도움이 되는 엑셀 기능들에 대해 다루웠고,, 업무에 도움이 될 만한 웹사이트 소개와 더불어 부동산 자산운용 업계에 입사를 희망하는 분들을 위한 자기소개서 작성 시 주의점에 대해서도 알려준다.
이 책을 통해 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알게 될 것이다. 철저히 실무를 이제 막 시작했거나 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들을 위한 개요서의 눈높이로 쓰였다. 그래서 실용적인 팁이 많이 담겨 있으며, 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알 수 있다. 이처럼 상업용 부동산 업계 흐름을 이해하는데 도움을 준다. 특히 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들에게 유용하며, 저 연차 사원에게는 든든한 사수 역할을 해줄 것이다.




부동산 펀드를 통한 분양 사업이 가능할까?
부동산 업무를 하다 보면 실물 투자를 많이 하지만, 시장이 좋을 때는 다소 리스크가 높더라도 높은 수익률을 거둘 수 있는 개발사업을 많이 진행한다. 특히, 분양사업을 접목 하여 부동산 개발하는 일이 많다. 신탁형 부동산 펀드로 분양은 일단 원칙적으로 불가 하다. 회사형 부동산 펀드 또는 PFV를 통해 분양사업을 진행하는 경우가 많은데, 그 이유는 다음과 같다.
1) 분양사업은 신탁사에 신탁을 맡겨 진행하는 것이 대부분인데, 신탁형 부동산 펀드 의 경우 이중 신탁 문제가 발생할 수 있다.
2) 부동산 펀드 설정 후 1년 이내 자산 매각이 불가한데, 토지매입 후 1년 내 선분양이 진행된다면 자산 매각(=분양)으로 해석될 수 있다.
3) 후 분양 조건으로 회사형 펀드를 설정한 사례는 존재한다.
4) 펀드의 하위 기구로 PFV를 설립하여 출자하는 형식으로 진행할 수 있다.

국토공간계획의 체계
우리나라 국토공간계획의 체계는 공간적 위계에 따라 크게 1) 국토 및 지역계획 2) 도시계획 3) 건축계획의 3단계로 구분할 수 있다. 먼저, 국토 및 지역계획은 국토를 이용하고 개발하거나 보전할 때 미래 의 경제적ㆍ사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하기 위한 계획이다. 국토 및 지역계획의 종류로는 「국토기본법」에 의한 국토계획,「수도권정비계획법」에 의한 수도권정비계획,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 광역도시계획이 있다. 도시계획은 도시 전체의 미래 모습을 고려하여 바람직한 공간구조를 설계하고 이에 필요한 규제나 유도 정책 또는 정비 수단 등을 마련하여 도시를 건전하고 적정하게 관리하기 위해 수립하는 계획을 말한다. 도시계획은 상위 계획인 국토 및 지역계획에서 정한 방침을 구체화하고, 하위 계획인 개별 건축계획의 지침 역할을 한다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분되며(군의 경우 군 기본 계획과 군 관리 계획으로 지칭), 그밖에 도시의 일정한 구역을 개발하고 관리하기 위한 계획인 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 의한 도시재생전략계획 등을 수립하여 도시를 관리한다. 건축계획은 도시ㆍ군 관리 계획에 따라 실제 건축물을 건설하기 위한 계획으로서 집단 또는 개별 건축물의 건설 시 필요한 구조나 설비 등 실질 적이고 구체적인 사항을 포함한다.

  작가 소개

지은이 : 표상록
건설업에서 금융업으로 직종을 전환하며, 느끼고 고민했던 흔적을 담고자 하였다. 서울대학교 건축학과를 졸업했고 현대건설, 미래에셋자산운용에서 근무하였다. 오피스, 물류센터, 골프장, 주거 등 상업용 부동산의 투자개발, 운용, 시공, 인허가 등 다양하고 전문적인 경력을 가지고 있다. 부동산 개발 전문 인력, 투자자산운용사, 건축기사 등의 자격을 보유하였다. 블로그(샤대아빠) https://blog.naver.com/psl0408

지은이 : 윤형환
한국공인회계사로 삼정회계법인 및 미래에셋자산운용 부동산팀을 거쳤다. 국내외 다양한 자산에 대한 재무실사 및 펀드 운용 경험을 가지고 있다. 실무교육 플랫폼인 커리어짐을 운영 중이며, 업계에 진출하고자 하는 이들에게 실전적인 교육을 제공하고자 노력하고 있다. 커리어 전환 및 진입을 위한 멘토로도 활동한다.

지은이 : 윤경백
서강대학교 경제학과를 졸업하였고 현재 국내 대형 자산운용사에서 근무 중이다. 국내 오피스 및 물류센터의 운용 업무부터 시작해 현재는 부동산 투자개발 업무를 담당하고 있다. 학교를 졸업한 후 바로 업계에서 근무를 시작하며 실무와 학교 교육 사이에 엄청난 차이가 있다는 것을 깨달았다. 그래서 업계에 진출하려는 후배들을 위해 이를 조금이라도 줄여보려는 목표를 가지고 있다.

지은이 : 토마스
서강대학교를 졸업하였고, 미래에셋자산운용을 거쳐 모 운용사에서 상업용 부동산 투자 및 운용 업무를 담당하고 있다. 업계에 진출하고자 하는 젊은이들에게 커리어 계발을 위한 실무적인 지식의 전달자를 넘어, 일과 삶 그리고 부(富)가 조화될 수 있는 삶의 조언자를 꿈꾼다.

지은이 : 상부금
상업용 부동산 금융 종사자들을 위해 만들어진 커뮤니티입니다. 정보가 곧 경쟁력이 되는 이 시장에서, 정말 중요한 인사이트는 멀리 있지 않습니다. 같은 업계에서 뛰고 있는 사람들이 경험을 공유할 때 가장 빠르고 정확한 정보가 만들어집니다. 〈상부금〉은 단순한 정보 아카이브가 아닙니다. 실무자끼리 연결되고, 서로의 시행착오를 줄이며, 함께 성장하는 네트워크를 지향합니다.〈상부금〉 네이버카페 https://cafe.naver.com/careergym2020협업문의 careergym@careergym.co.kr

  목차

프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다

PART 1 부동산 자산운용사의 개요
부동산 업계와 역할 구분
자산운용사란 어떤 곳인가
자산운용사의 부서 구분
집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
기본 용어
상품구조를 알아보자
펀드를 구분해 보자
면적 및 건축관련 용어를 알아보자
건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
부동산 투자 전략
코어(Core)
코어 플러스(Core Plus)
밸류 애드(Value Added)
오퍼튜니스틱(Opportunistic)
상업용 부동산 투자 시장
상업용 부동산이란?
대표 지역 구분
상업용 부동산 시장의 현 주소

PART 2 부동산 투자의 검토
예비사업성 검토
예비 사업성 검토
딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
예비 펀드 레이징
CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션 메모랜덤(투자설명서)
시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
양해각서 체결 및 실사
양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
실사기관의 선정 그리고 수수료
매매계약의 체결
자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal) 그리고 사업양수도(Business Transfer)
매매계약의 당사자
매매대상 및 가격 조정
계약금, 잔금 그리고 유보금
거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
손해배상
거래종결과 정산
대출약정 및 주주 간 계약
대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
금리의 산정 및 수수료의 종류
대출약정의 구성
프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과 주주간 계약
개요
자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)

PART 3 부동산 자산의 운용
개요
실물자산의 운용 프로세스
영업수익
A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
영업비용
A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기 보험┃D. 제세공과금
수익자 및 대주 관리
A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리┃C. 운용현황 보고 업무
개발자산의 운용 프로세스
CM 선정
설계사 선정
시공사 선정
PF(Project Financing)란?
예산 검토ONTENTS

PART 4 부동산 자산의 매각
개요
매각의 프로세스
임차인 유치 및 관리
매각 예상 현금흐름 산출
A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
B. 매각 성과 보수 측정┃
C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및 잔여재산 분배┃
E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및 해지 신고

부록 Part 1 수익성 분석 – 재무모델의 작성
재무모델의 정의와 최종 산출값
재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과 결과) 작성하기
자금조달 가정 작성하기
시트 구성 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
투자 가정 작성하기
시트 구성 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기

부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
리본 메뉴
빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
수식 값 분석을 위한 단축키
복사 붙여넣기와 참고하기
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
EOMONTH 함수
부등호 함수, TRUE/FALSE
IF 함수
MOD 함수
투자 단계별 부과 세금 요약
취득 및 개발단계
운용단계 I 매각단계

SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법

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