도서 소개

창고와 공장에 대한 개념을 이해하고, 원하는 만큼 투자수익을 올리는 데 필요한 법적인 요건들을 정리하고, 부록에서는 질의응답을 통해 투자에 나설 때 부딪힐 수 있는 문제에 대해 미리 준비할 수 있는 기회를 제공하고 있다.

한편으로는 실제 투자사례들을 통해 어떤 환경상황에서 어떤 문제를 어떻게 해결하고 어떤 절차와 실무적인 과정을 거쳐 수익을 창출할 수 있었는지 보여줌으로써 실제로 투자에 나설 때 참고할 수 있도록 하고 있다. 또한 인허가를 받아 창고와 공장에 투자하기 위한 다양한 사업계획서들을 예시로 보여줌으로써 투자의 길잡이 역할을 하고 있다.

  출판사 리뷰

더 이상 부동산투자 전문가들만의 놀이터가 아니다!

아파트나 상가와 같은 부동산투자로 돈을 벌 수 있다는 이야기는 옛 노래가 되었다. 이젠 투자자들도 토지투자로 시선을 돌린 지 오래다. 그리고 토지투자 역시 레드오션이 되어가고 있다. 이런 토지투자 시장에서 여전히 블루오션으로 남아 있는 영역이 있다. 창고와 공장 같은 산업용 토지다. 그렇다면, 과연 소액 일반투자자들도 새롭게 떠오르는 전쟁터에 참전해 승리할 수 있을까? 답은 예스다.

창고와 공장투자가 뜨고 있다!

자본주의 경제의 기본은 수요와 공급이다. 하지만 토지는 다르다. 수요가 늘어도 공급은 늘릴 수가 없다.
대형마트나 온라인 쇼핑몰과 같은 유통경제가 크게 성장하면서 수도권을 중심으로 물류창고에 대한 수요가 커지고 있다. 또한 수도권 과밀 억제나 공장 총량제와 같은 규제 법규로 인해 공장 또한 마찬가지다.
과거 이들 영역은 실물투자자나 일부 전문가들의 영역으로 인식되고 있었다. 하지만 이제는 아니다. 소액투자로 임대수익과 지가상승에 따른 투자수익을 동시에 노릴 수 있는 투자의 블루오션이다. 문제는 투자의 노하우와 기술을 익혀야 한다는 것이다.

소액투자로 임대수익과 지가상승에 따른 투자수익을 동시에!!

싼 땅을 사서 기다려 대박을 치는 토지투자는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 돈을 싸들고 땅을 찾아 돌아다니는 것으로는 더 이상 투자수익을 올리기 어렵다. 그런 비전을 보여주며 현혹하는 이들이 있다면, 일단 꼼꼼하고 신중하게 확인을 해야 한다. 그럴 만한 땅이 거의 남아 있지 않기 때문이다.

창고와 공장 같은 산업용 토지 투자도 더 이상 실제로 공장을 설립하려는 투자자나 이를 중개하는 부동산전문가들만의 영역은 아니다. 적은 자금으로 투자에 나서고자 하는 일반투자자들 또한 얼마든지 가능하다. 문제는 다른 영역에 비해 좀 더 알고 있어야 할 법적 지식, 부동산에 대한 지식을 요구한다는 점이다.
자, 그렇다면 임대수익을 올리면서 땅의 가치가 올라갈 때까지 기다리는 불패의 부동산투자, 여기에는 어떤 장점이 있고 유의해야 할 점이 있을까?
쉽게 임대수익을 올리면서 지가상승을 노릴 만한 지역은 대부분 수도권에 위치해 있다. 이것은 수많은 법적 규제를 받고 있다는 걸 의미한다. 문제는 인허가에 관련된 그런 규제들이 수없이 많은 다른 법률들로부터 연유하고, 일반투자자들이 일일이 확인하기에는 큰 어려움이 있다는 점이다. 또한 부동산과 관련된 다양한 배경지식을 요구한다는 점도 일반투자자들이 쉽게 투자에 나서지 못하도록 막는 문턱이 된다.

이 책에서는 창고와 공장에 대한 개념을 이해하고, 원하는 만큼 투자수익을 올리는 데 필요한 법적인 요건들을 정리하고, 부록에서는 질의응답을 통해 투자에 나설 때 부딪힐 수 있는 문제에 대해 미리 준비할 수 있는 기회를 제공하고 있다.
한편으로는 실제 투자사례들을 통해 어떤 환경상황에서 어떤 문제를 어떻게 해결하고 어떤 절차와 실무적인 과정을 거쳐 수익을 창출할 수 있었는지 보여줌으로써 실제로 투자에 나설 때 참고할 수 있도록 하고 있다. 또한 인허가를 받아 창고와 공장에 투자하기 위한 다양한 사업계획서들을 예시로 보여줌으로써 투자의 길잡이 역할을 하고 있다.




“수도권에 땅을 소유하고 있다면 1순위는 창고업이죠. 목이 좋은 곳에 창고 하나만 있으면 그야말로 땅 짚고 헤엄치기예요. 제조업과 비교할 때 유지관리비, 투자비가 거의 들지 않으면서 한 번 계약을 하면 몇 년간 먹고살 수 있고, 나중에 자식들에게 생계수단으로 물려주기도 쉽고요. 이런 무위험 고수익 사업이 또 없습니다. 물론 땅값이 변수지만요.”
수도권에서 20년 이상 물류창고업을 해왔다는 한 관계자의 말이다.

진입도로를 개설한 후 허가를 낼 때 마음고생이 있었지만 K 씨는 토지의 가치를 높이기 위하여 이미 전용허가를 받은 땅과 접해 있던 토지 임야를 추가로 형질변경을 하기로 하고, 외지인이 허가를 받을 수 있는 창고부지로 허가를 내 바로 토목공사에 들어가기로 했다. 거기에 이 지역은 개발이 엄격하게 관리되는 지역으로 흙을 필요로 하는 곳이 많아 절토를 위한 토목공사에서 소요되는 경비를 줄이는 데 적잖은 도움이 되었다.
K 씨는 20년 전 구입한 토지 전체에 허가 관련비용 55,900,000원, 토목공사비 약 120,000,000원을 투자해 개발하기 전 이곳 준농림지역 하급지 땅값이 평당 5만 원 정도였던 데 비해 토지 리모델링을 통해 지금은 관리지역 중상급지 땅값인 평당 20만 원 선이 되었다.

  작가 소개

지은이 : 이인수
20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지중개, 분양중개, 토지매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양한 업무영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독하는 도서관 형태의 토지투자 플랫폼을 운영하여 많은 소액 재테크 토지투자자들 뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발 분양사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버카페 ‘땅개미모(http://cafe.naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다. 수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지식경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었으며, 비도시지역에서의 PM으로서 토지매입, 인허가처리, 토목공사 그리고 건축컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고자 하는 희망을 가지고 있다. 위크엔드펜션 대표이사, 한국펜션창업연구소 소장, 한국능률 협회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하고 있다. 저서로는 『토지투자 보물지도』 『맹지탈출』 『3년 3배 오르는 땅투자 투시경』 『창고 공장부지 투자전략과 기술』 『나라 땅 내 땅처럼 사용하기』 『산지의 개발과 활용』 『도시농부의 토지투자』 『그린벨트 투자의 법칙』 『분할과 합병 실전가이드』가 있으며 『펜션 재미있는 실천학』 『펜션경영입문』을 번역 출간했다. 카페 : https://cafe.naver.com/korland1212

  목차

프롤로그

PART 1. 산업용 부동산투자란 무엇인가?
산업용 부동산투자의 전망
017 _ 창고투자, 과연 돈이 될까?
020 _ 수도권 투자 1순위, 창고임대업
021 _ 창고업 투자의 수익성
023 _ 물류창고 투자의 미래 전망과 이유
029 _ 물류 부동산이 활기를 띠게 되는 요인
창고와 공장이란 무엇인가?
032 _ 물류시설에 대한 이해
033 _ 창고란 무엇인가?
033 _ 공장이란 무엇인가?
038 _ 공장과 창고투자에 대한 장점과 유의사항

PART 2.공장과 창고부지 투자 가이드
공장부지 투자
045 _ 산업용 부동산 ‘공장’이 뜬다
059 _ 공장 인·허가 프로세스
농업용 창고 투자
062 _ 일반 창고와 농업용 창고
065 _ 가설건축물 농막(창고)축조신고 실무 _ 65
075 _ 농업용 창고 신축사업계획서 작성 예시 _ 75
창고·공장투자 입지 분석
078 _ 창고투자를 위한 적지는 어디인가?
085 _ 경기도 물류단지 수요 분석
창고와 공장의 건축
086 _ 창고 설립
094 _ 창고시설(공사) 적산
틈새 투자, 협동화산업단지사업
097 _ 협동화단지사업에 대한 간추린 법률
104 _ 협동화단지사업 매뉴얼
105 _ 협동화단지사업 개요
108 _ 협동화단지사업에 대한 세제 지원
114 _ 정책자금 제외 업종과 융자제한 및 부채비율
115 _ 업종별 융자제한 업종과 부채비율
117 _ 협동화사업 신청 구비서류

PART 3. 산업용 토지투자 실무와 인·허가
창고와 공장부지 투자를 위한 실무 스터디
121 _ 임야에 물류센터 건축
128 _ 수도권 공장 총량제
공장과 제조장 인·허가 관련 법규 검토
137 _ 수도권정비계획법상 공장
139 _ 산집법이 적용되는 공장의 범위
산지전용에 따른 법규 검토와 실무
142 _ 산지의 구분(산지관리법 제4조)
144 _ 산지전용허가 관련 법규
158 _ 산림전용허가지 적지복구 및 사후관리
농지의 전용허가 실무
181 _ 농지전용부담금의 산정
개발부담금 부과에 대한 근거 법규와 산정
186 _ 개발부담금 부과 대상사업

PART 4. 사례와 함께 하는 창고와 공장부지 실전투자
창고와 공장 인·허가 실전 사례
193 _ 도로 없는 농지를 물류창고로
194 _ 토지가 위치한 지역 분석
공장건축에서 사도개설허가 활용
205 _ 사도개설 사례
물류창고 개발부지에 대한 NPL 투자 사례
206 _ NPL을 활용한 물류창고 개발부지 NPL 유입투자 사례
208 _ NPL투자 사례 분석
210 _ 수도권 창고부지 개발물건의 선별
221 _ SWOT 분석
212 _ NPL을 활용한 창고 개발부지 투자전력

PART 5. 창고 공장부지 투자실무
공장설립 사업계획서 작성 실무
217 _ 공장설립 사업계획서 작성 사례
창고 인·허가 설계도서 예시
물류단지 개발 업무매뉴얼
창고와 공장 경매 투자
263 _ 틈새 투자종목, 공장경매

PART 6. 공장 인·허가 규제와 관련 법규 해설
공장 인·허가 규제 관련 법률
277 _ 규제 관련 법률 일람
279 _ 지역보전권역 안에서 공장 신설·증설 이전이 허용되는 경우
280 _ 용도지역별 공장 관련 제한 또는 허용행위
283 _ 자연녹지지역 안에서의 공장건축
수도권 권역(수도권정비계획)과 입지제한
286 _ 수도권정비법상 3대권역 정비전략
291 _ 3대권역과 토지개발
293 _ 3대권역에서의 행위제한
공장 등 소규모 개발사업의 사전환경성 검토서 작성지침
297 _ 추진개요
299 _ 사전환경성검토서 작성 및 검토 협의절차 등
303 _ 행정사항
연접개발제한 폐지와 도시계획심의제도
312 _ 연접개발제한제도의 개념
공장입지 기준고시 해설
315 _ 공장입지 기준고시
부록
332 _ 공장설립승인 관련 질의응답 사례

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