도서 소개

“왜 빌딩은 사는 사람만 계속 사고, 사지 못하는 사람은 죽어도 못 살까?” 빌딩 컨설팅 전문가인 저자가 이 책을 쓰려고 마음 먹게 된 계기는 이 의구심이 들기 시작하면서부터였다. 빌딩은 아파트를 사고파는 것과는 성격이 다르다. 복잡한 세금 문제, 법률 문제, 각종 건축적 문제가 얽혀 있다.

빌딩을 사는 사람 중에는 정말 어처구니없을 만큼 덥석 사는 사람이 제법 있는데, 이런 사람들이 빌딩을 사서 돈을 벌면 또 다시 빌딩을 사들이면서 몇 년 안에 고액자산가로 거듭난다는 것이다. 반면, 몇 년에 걸쳐 컨설팅을 받고도 단 한 채도 사지 못하는 사람도 있다. 전문가로서 도저히 이해되지 않는 상황을 지켜보면서 저자는 ‘제대로 된 정보와 지식 여부가 빌딩주의 빈익부 부익부 현상을 만든다’는 결론에 이르게 되었다.

  출판사 리뷰

왜 빌딩은 사는 사람만 계속 사는 걸까?

“왜 빌딩은 사는 사람만 계속 사고, 사지 못하는 사람은 죽어도 못 살까?” 빌딩 컨설팅 전문가인 저자가 이 책을 쓰려고 마음 먹게 된 계기는 이 의구심이 들기 시작하면서부터였습니다. 빌딩은 아파트를 사고파는 것과는 성격이 다릅니다. 복잡한 세금 문제, 법률 문제, 각종 건축적 문제가 얽혀 있습니다. 빌딩을 사는 사람 중에는 정말 어처구니없을 만큼 덥석 사는 사람이 제법 있는데, 이런 사람들이 빌딩을 사서 돈을 벌면 또 다시 빌딩을 사들이면서 몇 년 안에 고액자산가로 거듭난다는 것입니다. 반면, 몇 년에 걸쳐 컨설팅을 받고도 단 한 채도 사지 못하는 사람도 있습니다. 전문가로서 도저히 이해되지 않는 상황을 지켜보면서 저자는 ‘제대로 된 정보와 지식 여부가 빌딩주의 빈익부 부익부 현상을 만든다’는 결론에 이르게 되었습니다.

건물주라는 크고 달콤한 열매를 맛보기 위해
투자자가 갖춰야 할 모든 것

신혼 초, 살고 있던 전세집이 경매에 넘어갔다는 통지서를 받은 저자는 부동산에 무지했지만 인터넷도 발달하지 않았고 시중에 정보도 별로 없던 시절이라 난관을 스스로 헤쳐나갈 수밖에 없었습니다. 우여곡절 끝에 낙찰 받아 집주인이 되었으나, 그 과정에서 부동산에 무지하면 속수무책으로 당한다는 뼈아픈 깨달음을 얻게 되었습니다. 이후 직장에 다니면서 주말이면 분양 현장을 돌아다녔고, 틈만 나면 인근 부동산 중개업체를 찾아 트렌드를 접했으며, 매매와 매도를 하며 투자 실무를 익혔습니다. 또 각종 부동산, 경제경영 전문 서적을 탐독하는 등 부동산 공부에 많은 시간을 투자하면서 같이 공부하던 지인들과 지금의 정인부동산그룹을 설립하고 상업용 건물 중심의 부동산 종합 컨설팅 비즈니스에 매진하고 있습니다.

외국에서는 상업용 건물을 ‘부동산업계의 꽃’이라고 합니다. 그만큼 성공의 열매는 엄청 크고 달지만, 부동산 투자의 모든 정보와 노하우의 결정판이라 아무나 뛰어들 수 없는 시장이기도 합니다. 금단의 열매가 더 맛있어 보인다고요? 저자는 곳곳에 도사린 위험과 함정, 달콤한 유혹에 속지 않고 현명한 투자를 하는 데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 이 책을 썼습니다. 이 책에서는 빌딩 투자가 돈을 벌어주는 만능 키라고 말하지 않습니다. 오히려 재무, 회계, 조세, 건축, 경영 등 건물 매매와 관련한 복잡한 일을 상기시킵니다. 아울러 건물 신축과 리모델링, 임대와 부가가치를 높이는 건물 관리 방법에 대해서도 조언하며 투자자의 실질적인 길라잡이가 될 것입니다.

<건물투자 비밀노트>를 통해 대한민국 건물주를 만나다
강남에서 투자 전문가로 활동하고 있는 저자는 대한민국 건물주의 특성을 분석했습니다. 나이, 직업, 성향에 따른 투자 유형부터 흙수저, 재벌의 건물주 되기 노하우까지 과감없이 보여주고 있습니다. 이들의 특징은 두려움을 모른다는 것과 투자 이해도가 높다는 점입니다. 정작 본인은 초보라고 하지만, 일단 직접 투자에 나서면 결정이 빠른 편입니다. 이렇게 한번 경험해본 사람들이 계속 건물을 사들이는 것이 강남 건물주의 세계라고 저자는 지적합니다. 또 저자는 <Case Study>를 통해 건물 투자자들의 실제 사례 13개를 소개함으로써 건물 투자에 대한 실질적인 노하우를 여과없이 제공하고 있습니다.




잠자고 있는
매력적인 담보를 활용하라
건물 투자를 할 때 매력적인 요소 중 하나는 소유 중인 주택, 특히 아 파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 점이다. 사람들은 대부분 주택이라는 자산을 제대로 활용하지 못한다. 시세가 30억 원인 아파트에 살고 있으면 그만큼 돈을 깔고 앉아 있는 셈이다. 만약 20억 원에 전세를 주었다면 나머지 10억 원은 자산 활용도 면에서 ‘그냥 내버려둔’ 것 과 마찬가지다.
즉 주택 자체는 수익이 발생하지 않는 구조다. 물론 월세를 받기도 하지만, 그 정도는 은행 예금이나 펀드에 투자하면 어렵지 않게 수익을 낼 수 있다. 또 월세는 전세가에 비례해 받는 돈인데, 전세금을 제 외한 나머지 금액에서는 자본 수익이 전혀 발생하지 않는다.
예를 들어, 시세가 30억 원인 건물과 30억 원인 아파트가 있다고 치 자. 건물은 임대 수익이 시세를 결정한다. 30억 원 건물이면 임대 수익 률 3%를 적용했을 때 700만~800만 원의 임대 수익을 올려야 한다는 것이 시장의 판단이다. 이때 총자산인 30억 원이 임대 수익률 계산에 전부 활용되는 구조다.

건물 투자, 지금이 ‘적기다’
건물 투자는 부동산 자산가가 마지막으로 가닿는 최후의 승부처다. 아파트에 비해 어렵고 힘든 데다 접근하기도 쉽지 않지만, 투자에 성 공하면 그에 따르는 수익과 보상은 상상 이상으로 달다. 드물지만 한 번의 매매로 수천억 원의 투자 수익을 거두는 경우도 있다. 이런 다양 한 이유로 인해 상업용 건물은 ‘부동산 투자의 꽃’으로 불린다.
건물을 구성하는 요소를 떠올려보자. 주거 공간, 상업 공간, 오피스 공간, 호텔 공간 등 다양한 목적의 공간이 한 건물에 모여 있다. 부동 산과 관련한 모든 개념이 건물 하나에 모여 있기에 임대인이라면 각각의 기능에 따른 공간의 역할을 이해해야 하며, 건물 매입과 관리에 따 르는 일반적 재무·세무·회계·법규·관리·경영 등에 대해서도 알아야 한다. 토지 가격을 어떻게 산정하는지도 파악해야 한다. 건물 가격은 토지 가치를 기반으로 평가가 시작되기 때문이다.

  작가 소개

지은이 : 박준연
박준연 대표는 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인자격증을 보유한 전문가 of 전문가로, 학부에서 건축공학ㆍ경영학을, 대학원에서 건축공학ㆍ부동산학을 전공하며 전문성의 깊이를 더함으로써 이론과 실전을 겸비한 진정한 부동산 전문가다. 그렇기에 건물 매입부터 개발ㆍ임대ㆍ매각까지 원스톱 컨설팅이 가능하며, 이를 토대로 ‘부동산 토털 서비스’라는 분야를 개척한 주인공이기도 하다. 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 차별화된 서비스를 제공하며 그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하는 등 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다.

  목차

프롤로그 왜 부자들은 건물을 살까?

Part.1 왜 건물일까
01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세
02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법
Case Study 1 월세 1500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다!
03 레버리지를 두려워할 필요 없다
04 건물 투자, 지금이 적기다

Part.2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것
01 달라진 투자 환경
02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다
03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다

Part.3 대한민국 건물주를 만나다
01 왜 강남 사람들만 건물을 살까?
02 공부하는 건물주
03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형
Case Study 2 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기
Case Study 3 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패
Case Study 4 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구
Case Study 5 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중
04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계

Part.4 실전편 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까
01 구체적인 투자 계획을 세우자
02 나이에 따라 투자 성향도 달라진다
Case Study 6 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 ‘하이 리스크 하이 리턴 투자’
03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다
04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다
05 예산에 따른 건물 투자법
06 언제 갈아탈 것인가?

Part.5 실전편 어떤 건물에 투자할 것인 ‘언뜻 보기에 좋은 사람’은 첫인상이 좋다
01 입지가 좌우한다
02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까?
03 도로와 교통을 살펴라
04 호재의 진짜 의미를 파악하라
Case Study 7 GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패!
Case Study 8 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공!
05 유동 인구와 상권을 분석하라
06 규제 지역에 걸리지 않는 건물은 거의 없다
Case Study 9 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신!

스페셜 리포트 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5
01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산
02 배산임수의 명당, 한남뉴타운
03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역
04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구
05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구

Part.6 투자 수익률과 가치 모두 올리기
01 리모델링이나 신축에 유리한 건물은 따로 있다
Case Study 10 리모델링으로 147억 원 건물을 240억 원으로 레벨 업하다!
Case Study 11 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까?
02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다
Case Study 12 전문 MD 구성으로 70억 원 건물을 110억 원으로 높이다!
03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고
Case Study 13 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기
04 건축법을 알면 돈이 보인다
05 호텔식 서비스로 가치를 높여라
06 건물 관리의 모든 것

Part.7 건물 투자 성공의 지름길
01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라
02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다

에필로그 프롭테크로 변하는 부동산 시장

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