도서 소개

부동산 전문가들의 전문가로 잘 알려진 채상욱 애널리스트는 우리나라 집값이 계속해서 오를 수밖에 없는 이유와 앞으로 추가 상승의 가능성이 높은 지역을 직접 짚어준다. 이 책을 읽고 나면 부동산 시장의 흐름에 대해 자연스럽게 이해하면서, 사기만 하면 오르는 지역을 직접 선택할 수 있을 것이다.

분양 초기에 미분양이 속출했던 마곡의 아파트는 최근 매매가 10억 원을 바라보고 있다. 첫 분양에 대한 확신이 없어 분양가를 보수적으로 책정했던 신길뉴타운은, 최근 일반 분양에서 최고 경쟁률 106대 1을 기록했다. 몇 해 전만 해도 강북의 대장 지역이 될 거라고 예상하기 어려웠던 마포는 최근 ‘마용성(마포·용산·성동)’이라는 신조어까지 만들며 강북 시세 상승을 견인하고 있다.

부정적인 이미지로 선호 지역이라 말하기 어려웠던 청량리의 급등 또한 예측할 수 없었던 일이다. 신축 아파트의 초강세 현상은 어떻게 설명할 수 있을까. 오랫동안 주춤하던 분당의 집값이 최근 엄청나게 오른 것은 그저 우연일 뿐일까. 채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

  출판사 리뷰

서울 재건축·재개발 투자의 미래
이미 비싼 강남 아파트의 가격이 더 오를 수밖에 없는 이유
넓어도 너무 넓은 경기도, 1·2기 신도시 투자의 기준
지방 부동산 시장의 미래와 투자할 만한 지역
소형 아파트가 대세인 상황에서 대형 아파트의 투자 가치
아직 저평가된 지역과 돈 되는 호재

입지, 학군, 대단지 아파트 투자를 뛰어넘어 부동산 투자의 핵심 원리를 파악하라
사기만 하면 오르는 지역이 한눈에 보인다!

뜨거웠던 부동산 시장이 다소 냉각되면서 기다렸다는 듯이 아파트 입주 물량 증가, 전세가 하락, 금리 상승 등을 근거로 다시 위기론이 등장했다. 그래서 최근에 내 집 마련이나 부동산 투자에 대한 고민을 시작한 이들이라면 머릿속이 복잡할 것이다.
하지만 우리나라의 집값은 1986년부터 2018년까지 32년간 단 두 번, 1998년의 IMF 위기와 2008년의 글로벌 금융위기를 제외하고는 계속 상승해왔다. 다양한 근거를 가진 위기론이 끊임없이 쏟아짐에도 집값이 오르는 데는 이유가 있는 것이다.
부동산 전문가들의 전문가로 잘 알려진 채상욱 애널리스트는 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》을 통해 우리나라 집값이 계속해서 오를 수밖에 없는 이유와 앞으로 추가 상승의 가능성이 높은 지역을 직접 짚어준다. 이 책을 읽고 나면 부동산 시장의 흐름에 대해 자연스럽게 이해하면서, 사기만 하면 오르는 지역을 직접 선택할 수 있을 것이다.

제2의 강남이 될 지역은 어디일까?

분양 초기에 미분양이 속출했던 마곡의 아파트는 최근 매매가 10억 원을 바라보고 있다. 첫 분양에 대한 확신이 없어 분양가를 보수적으로 책정했던 신길뉴타운은, 최근 일반 분양에서 최고 경쟁률 106대 1을 기록했다. 몇 해 전만 해도 강북의 대장 지역이 될 거라고 예상하기 어려웠던 마포는 최근 ‘마용성(마포·용산·성동)’이라는 신조어까지 만들며 강북 시세 상승을 견인하고 있다. 부정적인 이미지로 선호 지역이라 말하기 어려웠던 청량리의 급등 또한 예측할 수 없었던 일이다. 신축 아파트의 초강세 현상은 어떻게 설명할 수 있을까. 오랫동안 주춤하던 분당의 집값이 최근 엄청나게 오른 것은 그저 우연일 뿐일까.
채상욱 애널리스트는 서울과 지방을 막론하고 오르는 부동산에는 공통점이 있다고 말하면서, 그 근거를 명확하게 소개한다. 이를 바탕으로 서울은 물론 1·2기 신도시, 지방 주요 도시들의 투자 가치를 분석하고 미래를 전망하면서, 앞으로 제2의 강남이 될 만한 지역을 추천한다.

서울, 1·2기 신도시, 지방 주요 도시…
지역이 달라도 부동산 투자의 기준은 같다

《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》에서는 다음의 세 가지 아이디어를 중심으로 부동산 투자 추천 지역을 제시한다.
첫 번째, 서울 세력권과 각 도시의 세력권에 대해 소개한다. ‘서울 세력권’이란 단순히 ‘수도권’이라는 행정구역이 아닌 실제로 사람들이 모여서 도시생활을 하는 범위를 말한다. 세력권이 클수록 부동산 투자 가치가 높고, 그러므로 투자 1순위는 당연히 서울 세력권 내여야 한다. 수도권과 지방 또한 세력권의 크기로 투자 가치를 판단할 수 있다.
두 번째, 세력권 안에서 어느 지역의 투자 가치가 높은지 설명한다. 이를 위해 도시를 개발단계의 측면에서 세 개의 지역 즉, 원도심―택지개발지역―자급자족도시의 도심으로 분류했다. 안타깝게도 많은 도시가 자급자족도시가 되지 못한 채 베드타운화 돼버렸는데, 왜 그런 일이 생겨왔고 앞으로 그런 일이 벌어지지 않기 위해 각 지역이 어떤 노력을 하고 있는지에 대해 썼다. 결국 투자는 자급자족도시의 도심에 하는 게 가장 좋은데, 그 지역들이 어디인지도 소개했다.
세 번째, 개별 아파트 분석을 통해서 투자 가치를 분석했다. 예를 들어 신축 아파트와 구축 아파트 중 어떤 아파트가 투자 가치가 있는지 설명했다. 또 특정 연식에 준공된 아파트가 상대적으로 저평가됐다는 점을 말하며, 2005~2006년 전후와 2010년에 생긴 아파트 시장의 변화에 대해 언급했다.
이외에도 현 정부가 지향하는 부동산 정책의 방향성에 대해 설명하면서, 해당 정책이 장기화됐을 때 생길 부동산 시장의 변화와 30평대 아파트를 중심으로 시장이 재편될 가능성에 대해 소개했다.
절대 손해 보지 않는 집을 마련하고 싶은 사람, 이제 막 여유 자금이 생겨 부동산 투자를 시작하는 사람, 노후를 위해 더 나은 투자를 고려하는 이들 모두에게 이 책은 사기만 하면 오르는 투자 1순위 지역을 알려줄 것이다.





부동산 시장의 냉각기마다 아파트 입주 물량 증가, 금리 상승, 경기 부진에 따른 위기론이 반드시 등장한다. (…) 부동산 위기론이 지겹게 반복됨에도 불구하고, 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 사람들은 쉽게 겁을 먹는다. 그래서 지금 막 ‘내 집 마련’에 대한 고민을 시작한 이들이라면 머릿속이 복잡할 거라고 생각한다.
그런데 우리나라의 부동산 시장, 특히 주택 시장에 위기가 올 가능성은 희박하다. 우리나라의 집값은 1986년부터 2018년까지 32년간 단 두 번을 제외하고 쉬지 않고 올랐다. 그 두 번은 1998년의 IMF 위기와 2008년의 글로벌 금융위기다. 이 두 번의 외부 효과가 있었던 시기를 제외하고는 정도의 차이는 있을지언정 지속해서 상승해왔다.
그렇기 때문에 우리는 (내부 원인이 아닌 외부 원인 때문에) 단 두 번밖에 떨어지지 않았던 집값이 갑자기 떨어질 근거를 찾기 전에 집값이 끊임없이 올랐던 이유에 대해 먼저 알아야 한다. 이제 막 대출을 끼고 내 집 마련을 계획하거나 집 한 채가 재산의 전부인 상황이라면 더더욱 부동산 시장에 대한 정확한 근거를 바탕으로 판단해야 하지 않을까.
_‘프롤로그 제2의 강남이 될 지역을 찾아라’ 중에서

서울은 강남권을 제외한 대부분의 원도심이 난개발되어 단독주택이 밀집된 채로 노후화됐다. 서울 원도심의 중심업무지구인 중구, 종로구, 여의도 일대의 배후 주거 기능을 제공해야 하는 원도심의 노후주택들은 입지가 좋은데도 지금 시대가 필요로 하는 주거 기능을 제공하지 못했다.
그렇기 때문에 서울 원도심의 배후주거지인 마포구·서대문구·성동구·성북구·동대문구나 영등포구와 같은 노후 주거지역의 재개발은 이 지역들의 주거 수준을 급격히 올려놓는다. 즉, 단독주택 밀집지역에서 한국인이 사랑하는 아파트 밀집지역으로, 저층·고밀 주거지에서 고층·고밀 주거지로 변신한다. 더구나 서울의 중요 도심과 가깝기 때문에 입지적으로도 유리하다.
따라서 아직까지 재개발되고 있지 않으면서 강남이나 서울의 업무지구와 가까운 성수동, 노량진, 한남동, 흑석동, 방배동 일대의 재개발(재건축)이 진행된다면, 이 지역의 주택 가격은 해당 구에서 최고가를 기록할 것이라 감히 장담한다. 마포에 마포래미안푸르지오가 들어섰을 때, 성동구 옥수동에 옥수파크힐스가 들어섰을 때, 신길뉴타운에 래미안에스티움이 들어섰을 때, 중구 돈의문뉴타운에 경희궁자이가 들어섰을 때, 중림동에 서울역센트럴자이가 들어섰을 때 모두 반복됐던 현상이다. 그리고 앞으로도 거의 모든 원도심 재개발 지역의 아파트는 그 지역 최고가를 경신할 것이다. 그래서 서울 원도심 지역의 주택재개발은 그 자체로 투자 매력이 아주 높다. 재개발이 단순히 재건축에 대한 규제를 강화해서 더 잘되고 안 되는 수준이 아니라는 의미다.
_‘서울의 뉴타운이 무조건 성공하는 이유’ 중에서

  작가 소개

지은이 : 채상욱
하나금융투자 건설·부동산 애널리스트. 부동산 전문가들의 전문가.부동산 하락론이 대세이던 시절, 주택의 수요 공급 논리를 기반으로 상승론을 주장했고 그 예측이 정확히 맞아떨어지면서 단숨에 시장의 주목을 받았다. 현재는 남다른 정보력과 특유의 예리한 통찰력으로 부동산 분야의 독보적인 전문가로 자리 잡았다.기업과 대중을 대상으로 수백 회에 이르는 부동산 강연을 하면서, 모두가 ‘집’에 살고 있지만 정작 집에 대해 정확히 알고 투자하는 이들이 많지 않다는 것을 알았다. 부동산이라면 어렵고 복잡하게만 생각하는 사람들이 많았기 때문이다.이런 이들을 위해 지난 8년간 애널리스트로서 전국을 돌아다니며 알게 된 우리나라 부동산만의 독특한 특징과 부동산에 대한 정확한 정보를 쉽게 제공하고 싶다는 생각을 가지게 됐고, 그 내용을 정리하여 펴낸 책이 바로 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》과 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》다. 두 책 모두 독자들에게 많은 사랑을 받으며 아직까지도 부동산 분야의 베스트셀러로 자리 잡고 있다.이 책은 앞의 두 책과 달리 저자가 투자할 만한 지역을 직접 짚어준 첫 책이다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 잘못된 정보에 휘둘리지 않고, 집을 사거나 투자할 때 스스로 판단하는 힘을 기르는 것이다. 이 책을 읽고 나면 앞으로 어느 지역에 투자해야 할지 부동산 미래 지도를 직접 그릴 수 있게 될 것이다.이메일 acasawa@gmail.com블로그 blog.naver.com/acasawa페이스북 www.facebook.com/acasawa

  목차

프롤로그. 제2의 강남이 될 지역을 찾아라

1장. 무조건 서울 세력권에 투자하라
1. 서울의 세력 범위는 더 넓어지고 있다
- 인구 절반이 수도권에 사는 이상한 나라
- 서울 부동산의 영향을 많이 받는 수도권 지역은 따로 있다?
2. 입지가 좋은 지역이란?
- 다양한 사람이 몰려들수록 부동산 가격이 높다
- 수도권 부동산 가격을 결정하는 기준
[TIP] 저 많은 집들은 누가 다 살까?

2장. 강남을 알아야 오르는 부동산이 보인다
1. 서울 최초의 계획 도시 ‘강남’
- 강남이 비쌀 수밖에 없는 이유
2. 베드타운이 많아도 너무 많다
3. 직주근접이 대세일 수밖에 없는 이유
[TIP] 집을 팔면 바보인 세상이 왔다

3장. 자급자족형 신도시에 투자하라
1. 판교: 경기도 자급자족도시의 롤모델
- 강남을 대체하는 업무밀집지역의 잠재력
2. 광교: 집이 적을수록 집의 가치가 오른다
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
3. 마곡: 일자리가 많으면 없던 수요도 생긴다
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
4. 과천: 모든 기능이 갖춰진 도시의 가치
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역
5. 세종시: 강남의 개발 과정을 그대로 재현한 도시
- 투자자라면 관심을 가져야 할 지역

4장. 도시의 발전 과정을 알면 투자 전략이 보인다
1. 오르는 부동산의 공통점
- 도시개발 단계별 투자 전략
2. 수원시 투자 아이디어
- 수원시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-영통-광교
3. 고양시 투자 아이디어
- 고양시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-일산동·서구-킨텍스·대곡
4. 대전시 투자 아이디어
- 대전시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 원도심-둔산신도시-도안신도시
5. 성남시 투자 아이디어
- 성남시의 발전 과정
- 투자 아이디어: 구성남-분당-판교
[TIP] 지방 부동산 시장의 미래

5장. 절대 실패하지 않는 흥행 보증 수표, 강북 재개발
1. 서울의 뉴타운이 무조건 성공하는 이유
- 신길뉴타운의 성공적인 분양이 알려주는 것
- 첫 분양이 기회다
- 서울 재개발사업의 미래
2. 개발 호재가 무궁무진한 청량리뉴타운
- 전농·답십리뉴타운
- 장위뉴타운
- 이문·휘경뉴타운
3. 강북 최고의 몸값을 자랑하는 마포와 서대문
- 아현뉴타운
- 돈의문뉴타운
- 북아현뉴타운
4. 언제나 투자 매력이 넘치는 목동과 신정뉴타운
- 신정뉴타운
[TIP] 통일이 되면 서울의 집값은 오를까, 내릴까?

6장. 강남 재건축 아파트가 무조건 투자 1순위인 이유
1. 모든 것이 갖춰진 도시, 강남
- 강남 재건축 아파트가 비싼 이유
- 이미 비싼데 더 오를까?
2. 재건축 아파트의 투자 리스크
- 현금 청산의 가능성
- 5년 이내 재당첨 금지 조항 강화
3. 2018년 이후 재건축 아파트 투자 전략
[TIP] 아무리 제도가 바뀌어도 솟아날 구멍은 있다

7장. 구매력 이동을 예상하고 투자하라
1. 강남이 재건축하면 왜 분당 집값이 오를까?
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
2. 목동과 여의도가 재건축하면 어디가 오를까?
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
3. 전세대란을 몰고 올 노원구 재건축
- 재건축이 시작되면 어디로 이사를 갈까?
[TIP] 금광 위에 지은 아파트가 있다고?

8장. GTX 노선도를 따라 투자하라
1. GTX A노선 수혜 지역: 경기도
- 수혜 지역1: 파주 운정신도시
- 수혜 지역2: 킨텍스역
- 수혜 지역3: 대곡역
2. GTX A노선 수혜 지역: 서울
- 수혜 지역1: 연신내역
- 수혜 지역2: 서울역
- 수혜 지역3: 삼성역
- 수혜 지역4: 수서역
3. GTX A노선 수혜 지역: 경기 남부
- 수혜 지역1: 성남역
- 수혜 지역2: 구성역
- 수혜 지역3: 동탄역
- 상가 투자는 어떨까?
[TIP] 북한과의 관계가 좋아질수록 파주, 고양, 김포, 인천의 집값이 오르는 이유는?

9장. 대형 평형 아파트에 투자하라
1. 우리나라의 집은 아직 좁다?
- 1인당 주거 면적이 증가하는 이유
2. 기업에 월세를 받는 방법
- 기업형 셰어하우스에 투자하라
3. 1+1 재건축이란?
- 서울권 투자 지역
- 경기도권 투자 지역
[TIP] 20평대 아파트는 임대 주고, 30평대 이상 아파트에서는 실거주하라

10장. 2010년에 준공된 아파트는 아직 저평가돼 있다
1. 2010년에 대해 알아야 하는 이유
2. 가성비의 끝판왕 아파트가 몰려 있다
3. 우리나라를 대표하는 2010년식 아파트
- 투자자라면 관심을 가져야 할 아파트
[TIP] 층간 소음이 심한 아파트 피하는 법

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